ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

原状回復?現状回復?

f:id:keiichi2017:20170302001504j:plain

原状回復?現状回復?

原状回復現状回復という言葉。どちらを、使うのが望ましいのでしょうか?

 

辞書をひいてみます。

原状」とは、初めにあった状態。もとのままの形態。「原状に復する」

現状」とは、現在の状態、ありさま。「現状を打破する」「現状に甘んじる」「現状分析」「現状維持」

辞書をひいて、言葉の意味を考えた時に「原状回復」が正しいことがわかります。

 

最近では、この原状回復について問題となることが多いです。貸主も借主もしっかりと内容を把握しておく必要があります。

 

原状回復をめぐるガイドライン

下記に、原状回復をめぐるガイドラインがあります。

ガイドラインでは、「原状回復」とは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としています。いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとされています。詳しくは、国交省のホームページで確認出来ます。

 

 

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のQ&A

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html

建ぺい率、容積率オーバーで困ることは?

f:id:keiichi2017:20170302001504j:plain

建ぺい率、容積率オーバーで困ることは?

なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているのか? まずは、なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているかの理由を確認しましょう。

 

①違法建築物件

ケースとして多いのは、建築確認を受け、申請した建築確認の内容と異なる違法性のある物件を建築し建築後に完了検査を受けていない(もしくは完了検査を受けたが違法性があり通らなかった)場合があります。他には完了検査まで受けた後に申請せず増築しているケースもあります。また、数は少ないですが、古い物件の中には建築確認すら出していない物件もあります。 いずれにせよ、違法物件ですので、建ぺい率、容積率オーバーしている場合は、融資を受けることが難しくなります。また、最悪の場合、行政から「除去命令」が出されます

 

②既存不適格物件

既存不適格物件は、違法物件とは異なります。例えば、①1985年に建ぺい率60%だったところに建ぺい率55%の建物を建築しました。法規制が変わり2005年に建ぺい率50%に変更されていたとします。この場合、建築当初違法ではなく、2005年に法規制が変わったことにより現状の法規制に合わなくなっているということです。他にも、例えば②1985年に建ぺい率60%で適法に建てた後に、前面の道路の道路拡幅により、敷地の一部が買取りされ、残った土地だと建ぺい率オーバーになる。これも既存不適格物件となります。

 

既存不適格は、故意ではありません。仕方がないことという見方ができます。そのため、既存不適格物件に「除去命令」は出ません。融資もおおむね通るでしょう。ただ、将来建て替えた時に同じ大きさの建物が建てられないわけですので、それを加味した評価になりますので気をつけましょう。

© 2017 KEIICHI