ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

親族間売買の注意点

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親族間売買の注意点

売買代金は、適正価格か?

親族間売買で最も議論になるのは、売買代金が適正かどうかです。それはなぜでしょうか。親族間売買の場合、適正価格と比較して低い金額で売買した場合、時価と低く譲渡した金額との差額について、贈与があったとみなされるからです。この場合、贈与税がかかることがあります。

No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき|贈与税|国税庁

 

次に、適正価格はどのように判定するか?ということです。後々税務署から「本当に適正価格で譲渡したの?」と突っ込まれないためには不動産鑑定士による鑑定評価書を作ることをお勧めします。
 

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売買契約書の作成

親族間売買の場合、仲介会社が間に入らなくても売買契約は締結することができます。しかし、トラブル防止などのために仲介会社を入れることも多いです。ここで、押さえておくべきことは、仲介手数料は、通常、売買価格の3%+6万円+消費税ですが、すでに売・買が合意している段階ですので、仲介手数料を交渉するといいでしょう。おおむね1%~1.5%くらいで受けてくれることが多いでしょう。

 

 

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税務署への申告

親族間売買を行った場合も譲渡税がかかります。具体的に話をしますと、土地・建物を売却した金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて利益がある場合、所得税と住民税が課税されます。

 

なお、住宅の場合、マイホームを売ったときの特例「3000万円の特別控除」がありますが、親族間の売買の場合は、この3000万円の特別控除は使えませんので注意が必要です。

No.3302 マイホームを売ったときの特例|譲渡所得|国税庁

大人気のタワーマンションのメリット・デメリットを考えてみよう!!

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タワーマンションとは?

タワーマンションとはどういった建物でしょうか。実は、明確な定義はありません。では、一般的に、タワーマンションと呼ばれているものの基準はどうなっているのでしょうか。建築基準法・消防法では、建物の高さによって異なる基準が設けられています。

その中で、建物の高さが60m以上の建物をタワーマンションと呼ばれています。階数でいうと20階以上のマンションになります。従って、「高さ60m以上、20階上のマンション」と覚えておくといいでしょう。

 

タワーマンションのメリット

  1. 眺望が抜群:タワーマンションでも価格が高いのは、高層階の眺望が抜けているお部屋です。基本的には、北向きの部屋でも日当たりがよいことも多いです。
  2. 共用施設が充実:タワーマンションでは、共用施設が充実しているマンションが多いです。代表的なものとして、フィットネスルーム、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム、スタディルームなどがあります。これに加えて、コンシェルジュサービスが充実しています。
  3. セキュリティ:セキュリティーが整っていることが多いです。
  4. ステータス:人によっての考え方によって異なりますが、タワーマンションに住んでいるということでのステータスがあります。
  5. 虫が出にくい:特に女性が気にする点ですが、蚊などの虫やゴキブリが高層階だと出にくいと言われています。
  6. ゴミ捨て:タワーマンションの中には、各階ごとにゴミ捨て場が設置されていることがあります。
  7. 駅近:タワーマンションが建築される立地は、駅近物件であることが多いです。
  8. 節税対策:タワーマンションは、節税対策に使われることが多いです。ただし、タワーマンションの固定資産税は、2018年度以降に税制改正で増税される見込みですので注意が必要です。

 

タワーマンションのデメリット

  1. 管理費・修繕積立金が高い:タワーマンションは、管理費・修繕積立金が高いです。築後10年目以降でいきなり修繕積立金が倍になることもあるくらいです。タワーマンションの大規模修繕は莫大な費用がかかります。注意することが必要です。
  2. エレベーター待ち:タワーマンションでは、低層階・中層階・高層階などでエレベーターが分かれていることもあります。しかし、それでもエレベーター待ちの時間は結構あります。私は、独身時代に1階の1LDKのマンションを購入したことがあって、その後中層階の2SLDKに買い替えるのですが、エレ―ベータ―待ちが一番苦になりました。1階でもメリットはあるのです。
  3. 地震時のデメリット:東日本大震災の際に、地震でエレベーターが止まったことで、多くの方が階段で上層階まで上りました。この後、タワーマンションの価格が下降線に一時期入ったこともありました。こういった場面に出くわすとかなり不便に感じるでしょう。
  4. 地震のゆれ:建物の揺れは大きいでしょう。
  5. 強風、洗濯物:高層階は、風の影響を受けやすいです。また、タワーマンションは、洗濯物をベランダに干してはいけないといった規約があるマンションも多いです。
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