ローリスク不動産投資

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不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

建物の耐用年数「木造、軽量鉄骨、鉄骨、鉄筋は?」

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建物の耐用年数「木造、軽量鉄骨、鉄骨、鉄筋は?」

耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数のことをいいます。 使用又は所有の価値の減価を、各年に費用配分していきます。つまり、投資用不動産を購入した場合、耐用年数に基づいて、毎年減価償却をしてくことになります。その減価償却は、不動産の構造・種類によって異なります。

 

なぜ、耐用年数が重要なのでしょうか?一つ目は、不動産の耐用年数の残存年数によって、金融機関の融資期間が決まるからです。金融機関によって法定耐用年数をそのまま融資期間にするところもあれば、法定耐用年数にプラスαで考えるところもあれば、大規模修繕を行っていればプラスαの融資期間になったりと様々です。二つ目は、減価償却の期間が決まるためです。そのため、不動産投資において建物の耐用年数、残存期間はとても重要になってきます。

 

建物のおおまかな法定耐用年数を見ていきたいと思います。今回は、建物の種類は、住宅のものを見ていきます。

 

住宅の主な法定耐用年数

木造造          22年

軽量鉄骨造        27年

鉄骨造          34年

鉄筋コンクリート造    47年

鉄骨・鉄筋コンクリート造 47年

 

法定耐用年数は、あくまで税務上で定められた減価償却のための決まられた年数です。そのため、実際の建物の使用可能な年数とは異なります。

 

国税庁の建物・建物附属設備の一覧

下記の国税庁のホームページで建物・建物附属設備の一覧が確認できます。

耐用年数(建物・建物附属設備)

 

 

適切な自己資金割合とは?

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適切な自己資金割合とは?

不動産投資で物件を購入する際、自己資金と借入金で不動産を購入します。不動産投資を行おうとする場合の多くは、自己資金のみで購入するケースは少なく、多かれ少なかれ借入金を利用します。個人投資家の方が不動産投資をする場合「フルローンで購入したい」「なるべく自己資金を少なくしたい」という話が多いです。これは、万一の時に現金を残しておきたい、2棟目(次の購入)の購入資金として残しておきたいという考えがあるからです。

 

リーマンショック前はフルローンで組むことが多くありました。しかし、リーマンション以降は、なかなかフルローンで借りることは出来ませんでした。そして、2017年現在はどうかといいますと、物件の評価や属性によってフルローンも可能な環境です。しかし、多くの金融機関は、物件価格の1割~3割程度の頭金を用意してほしいということが多いです。不動産投資には、諸経費(ローン保証料、登記費用、仲介手数料、火災保険料、不動産取得税等)がおおむね物件価格の7%前後かかります。そのため、通常、物件の自己資金と諸経費で物件価格の2~4割程度用意できていると十分かと思います。

 

さて、本題ですが、不動産投資において、適切な自己資金割合はどれくらいでしょうか?これは明確な答えがありません。なぜなら自己資金を全て使ってしまった場合、万一現金が必要になった場合どうするか?という問題があります。これは、投資家の方個人個人で状況は違うからです。では、私だったら自己資金割合どうするか?最低1割以上入れます。フルローンでリスクなく不動産を運営していけるほどの利回り物件は現在ないからです。ちなみに鑑定士的な側面からいうと適切な自己資金割合は3割程度でありそれくらい入れるべきだと思います。

 

 

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