ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

不動産鑑定は、どんな時に使うのでしょうか?

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不動産会社(宅建業者)による価格査定

不動産会社が行っている価格査定は、不動産を売却するために、その不動産がいくらで売却可能であるかを査定するもので、無料で行われています。

 

所有者が、インターネットサイトから複数の不動産会社へ価格査定を依頼する場合、不動産会社は、売却依頼を取りたいために査定価格を高くするようなケースも見られます。鑑定評価とは、異なり恣意的になりやすいため、裁判所への提出書類、税務署への提出書類などの価格の証拠能力としては認められていません。

 

不動産鑑定業者による鑑定評価

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士が行うことができる業務です。具体的にどんな時に不動産鑑定が必要となってくるのでしょうか。見てみましょう。

 

  • 裁判や調停など争いの状態で、裁判所に価格の根拠として提出する場合(ex.店舗の賃料増減額の争い、立退き料の算定など)
  • 相続税の納付などのために税務署に価格の根拠として提出する場合(ex.特殊画地で相続税路線価を利用せず鑑定評価を利用する場合)
  • 親族間売買等で価格が妥当であるということを証明するための書類のため(低廉譲渡でないことを証明し、贈与にならないよう担保するため)
  • 金融機関の担保評価(ex.債務者区分の見直し、新規融資の担保価値)
  • ファンドなどが投資家に示すための投資採算価値を説明するための資料(ex.REITが物件を購入する際の投資家説明資料として)
  • 民事再生、会社更生等の法的措置を行う場合の不動産評価の資料(ex.民事再生になった企業の不動産の早期売却価格を把握する資料として)
  • 企業再生の場合(ex.企業再生で、その企業の継続資産と処分資産をの価格を把握するため)
  • 公共施設等の売却(ex.地方公共団体等が保有している不動産の売却価格の参考として)
  • 企業用不動産で時価把握を目的とする場合(ex.長期間保有している企業用不動産で簿価が低く適切に把握するため)
  • 企業買収の場合(ex.企業買収で、その企業の不動産の価値を把握するため)
  • 特殊不動産の場合(ex.島、私道などの道路のみ、ゴルフ場、墓地など。なお、余談ですが、尖閣諸島を当初購入検討していた東京都は鑑定評価を依頼しています。)

 

まとめ

いかがでしょうか。査定と鑑定評価は、依頼目的が異なります。また、査定は無料で行われますが、鑑定評価は有料となります。一般の不動産取引では鑑定評価を行うケースはあまり出てきませんが、どんな時に使うのかということを把握しておくといいでしょう。

 

境界確定、立ち合いをやらないことってあるのでしょうか?

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境界の立会いはなぜ行うのか?

境界立会いは、隣接地との境を明確にするために行います。例えば、自身が所有している戸建住宅と隣りの戸建住宅の境界境はどこでしょうか?「隣りとの境には、ブロック塀があるから明確でしょ!」と思っても、そのブロック塀は、誰の所有物でしょうか。 境界境は、ブロックの内側でしょうか。外側でしょうか。こういった紛争がないように不動産取引では、境界の立会いを行って境界境を明確にすることが重要です。

 

境界の立会いをやらないとどんな問題が起きるのでしょうか?

境界立会いをやらないとどんな問題が起こるのでしょうか。具体的に話をしていきたいと思います。隣地との境界境が明確でない場合、土地の分筆が難しくなります。例えば、50坪の戸建住宅を所有していて、使用していない20坪分の庭だけ売却しようとしたとします。この時に、隣接地との境界確定が明確になっていないと土地の分筆が出来ないため、問題が発生します。

 

境界立ち合いの費用は?

 測量、境界確定、境界立ち合いの作業は、土地家屋調査士に依頼をします。費用は、ピンキリですが、費用の多くを占めるのは人件費です。公道(官)との立会いが必要になる場合は、時間がかかりますので、費用が大きくなります。敷地が大きかったり、隣接地の立会いの人数が多くても費用が大きくなります。

一般的な戸建住宅は、50万円前後の費用がかかるでしょう。

 

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境界立会いしない売買契約はあり得るのか?

境界立会いをしない売買契約はあり得るのでしょうか。結論から言うとあります。境界立会いをしない約定を「境界非明示」といいます。例えば、任意売却で売主が境界確定、立会いをする費用が捻出出来ない場合や、競売なども境界確定は出来ません。また、不動産業者やファンドなどのプロ同士の取引では境界非明示の約定は、よく行われます。

 

個人間取引などは、境界確定をしていた方がトラブルはなくなるますので、なるべく境界立会いして貰えるように交渉して売買契約に望みましょう。

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