ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

新築アパート⑪マンション名称看板 作成時の3つのポイント

マンション名称看板とは 共同住宅には、建物名が記載された「看板」があるかと思います。本日は、この看板について話をさせて頂きます。 マンション名称看板を設置したからといって、賃料が上がるということはないでしょう。しかし、マンション名称看板は、…

駐車場1台の面積はどれくらい?

駐車場1台の面積はどれくらい? 駐車場1台の面積はどれくらいあるのでしょうか。 おおむね2.5m×5.0mの12.5㎡(約3.78坪)があれば、駐車場1台のスペースとなります。 では、駐車場3台を止められる面積は、どれくらいでしょうか。 単純計…

地面師は、なぜ更地を狙ってくるのか?注意すべき3つのポイント

地面師とは? 積水ハウス63億円地面師問題について 地面師の具体的な詐欺方法と準備 地面師の具体的な詐欺方法 地面師がやること 地面師は、なぜ更地を狙ってくるのか? 注意すべき3つのポイント 地面師とは? 地面師とは、他人の不動産を第三者に売却す…

新築アパート⑩自動販売機の設置できないケース

自動販売機が設置できないケース 日本は、自動販売機が2016年時点で494万台普及しているようです。(※一般社団法人 日本自動販売機工業会より)近年少しずつ減っているとも言われていますが、その数は相当なものです。そんな、自動販売機ですが、どん…

新築アパート⑨住居表示申請で前の建物と住所が変わることがあるの!?

新築時には、住所表示申請の届けが必要 建物を新築したときは、住所を決めるための届出が必要となります。この届出は、建築確認申請などとはまったく別の手続きです。同じ敷地内の建替えでも届出は必要となります。 この届出は、建物上棟後、完成前にするこ…

新築アパート⑧清掃局への念書提出って!?

新築アパートを建築する際は、「事前に清掃局と協議」!? 新築アパートなどの集合住宅を建築するときは、事前に清掃局に協議をしにいきます。これは、廃棄物保管場所(ゴミ置場)の設置に関して建物が建つ前に協議をして決めておくということです。 主な協…

新築アパート⑦ポストは1階に設置しないといけないのか?

ポストは一階に設置しないといけないのか? 新築アパートを建築した時、あなたの物件には1階にポストが設置されていますか?設置されていない場合は、部屋のドアポストに郵便物は入れてくれるのでしょうか?確認していきましょう。 建物の階数が2階の場合…

新築アパート⑥サブリースはかけるべきか?

サブリースとは? まず、サブリースとはどういったものでしょうか。サブリースとは、一括借り上げをすることをいいます。いわゆる家賃保証制度のことです。 不動産会社がオーナーから物件を借り上げて入居者に転貸する形式です。 サブリース会社は入居者がい…

新築アパート⑤競合物件との設備比較

競合物件との設備比較 不動産は、立地(駅距離など)や建物の築年数を変えることは出来ません。しかし、不動産運営は工夫をすることで競合に勝つことはできます。今回は、賃貸づけをする際の設備投資についてお話していきます。 設備投資は、後から設置でき…

新築アパート④信じるな!賃料設定は適正か!?

賃料設定は適正か? 新築物件は、賃借人がいない状態です。つまり、物件購入時は満室想定賃料として業者が作成した賃料を基に利回りを検証することになります。その賃料は、本当に適正な賃料でしょうか? 新築アパートの購入を検討する場合、原則売主は業者…

新築アパート③購入時の諸経費と注意点

購入時の諸経費 不動産を購入する際、おおまかに購入価格の7%~8%程度の諸経費がかかります。新築アパートの場合はどうでしょうか。 【経費項目】 1.仲介手数料 売買価格の3%+6万円+消費税がかかります。 2.印紙代 売買契約書、金銭消費貸借契約…

新築アパート②建物完成時の立ち会いチェック

建物完成時の立ち会いチェック 建物完成時には、内覧して建物のチェックを行います。通常内覧チェックをしてその後、補修工事を行い、2週間後くらいに引渡しを受けるケースが多いと思います。新築アパートでしたら、内覧時に仲介会社や管理会社の方に一緒に…

新築アパート①メリットとデメリット

新築物件の定義 まずは、「新築物件」の定義を説明します。新築物件は「完成後1年未満」、かつ「一度も入居したことがない」物件です。つまり、2つの条件があることになります。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条2項 この法律において「新築住宅…

町内会は入るべきか?

町内会は入るべきか? 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等がありますが、その他にも費用がかかります。下記に不動産投資におけるその他費用を説明した記事が…

不動産投資における「火災保険・地震保険以外に入るべき保険はある?」

不動産投資における「火災保険・地震保険以外に入るべき保険はある?」 不動産投資において金融機関からの融資条件として火災保険に入ります。地震保険については、物件ごとに入るべきか吟味するかと思います。もともと、地震保険は入らない方も多いと思いま…

建物の耐用年数「木造、軽量鉄骨、鉄骨、鉄筋は?」

建物の耐用年数「木造、軽量鉄骨、鉄骨、鉄筋は?」 耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数のことをいいます。 使用又は所有の価値の減価を、各年に費用配分していきます。つまり、投資用不動産を購入した場合、耐用年数に基づいて、毎年減価償却を…

適切な自己資金割合とは?

適切な自己資金割合とは? 不動産投資で物件を購入する際、自己資金と借入金で不動産を購入します。不動産投資を行おうとする場合の多くは、自己資金のみで購入するケースは少なく、多かれ少なかれ借入金を利用します。個人投資家の方が不動産投資をする場合…

修繕費と資本的支出の違いとは!?

修繕費と資本的支出の違いとは!? 修繕費と資本的支出は、下記の「プロジェクトA 収支表」にあるように、ともに支出項目のことです。何が違うのでしょうか? 修繕費とは、「対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物…

不動産投資における「経費率」について

不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、「経費率」についてお話をしていきます。 上記のプロジェクトA収支表の物件で説明をしていきます。…

不動産投資における「その他費用」について

不動産投資における「その他費用」について 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、「その他費用」のお話をしていきます。 投資用不動産の…

不動産投資における「損害保険料」について

不動産投資における「損害保険料」について 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、「損害保険料」について話をしていきます。 損害保険料…

不動産投資における「公租公課」について

不動産投資における「公租公課」について 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、「公租公課」について話をしていきます。 公租公課とは、…

不動産投資における「テナント募集費用」について

不動産投資における「テナント募集費用」について 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、テナント募集費用について話をしていきます。 テ…

不動産投資における「プロパティマネジメントフィー(PMフィー)」について

不動産投資における「PMフィー」について 不動産投資では運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等がかかります。今回は、PMフィーについて話をしていきます。 プロパティマネジメントフ…

不動産投資における「修繕費」について

運営費用における「修繕費」について 不動産投資では、運営に費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等がかかります。今回は、修繕費についてお話していきます。 修繕費とは、「対象不動産に…

不動産投資における「維持管理費」について

運営費用の「維持管理費」について 不動産投資では、運営費用がかかります。運運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等がかかります。そのうち、今回は、維持管理費の話をしていきます。 維持管理費とは? 維持…

不動産投資における「運営収益」について

「 不動産投資における運営収益について 今回は、不動産投資における運営収益についてお話します。前回使った収支表の下記の赤い部分のお話です。 貸室賃料収入 いわゆる貸室賃料である。投資用不動産を購入する際、収入の大半が貸室賃料です。注意が必要な…

表面利回りと実質利回りの基本的な考え方について

「利回り」とは、投資額に対して収益(リターン)がどれくらいあるか測る尺度のことです。不動産投資における「利回り」も同様に投資額に対してどれくらいのリターンが得られるかを判断する指標になります。不動産投資において利回りとは、一つではありませ…

「第三者のためにする契約」と「地位の譲渡契約」

第三者のためにする契約 第三者のためにする契約、通称三ためは、不動産登記法改正後(平成17年3月)中間省略登記ができる一つの方法です。この三ためをするためには、3つの条件を満たす必要があります。 ①第三者のためにする契約を締結 甲と乙の売買契…

100坪ってどれくらいの大きさ!?

100坪ってどれくらいの大きさでしょうか? 100坪ってどれくらいの大きさなのでしょうか?上記に仮に正方形の100坪があった場合の図を作成してみました。1辺が約18.18mです。 計算しますと、18.18×18.18≒330.51㎡≒99.98…

命の次に大切な権利証・登記識別情報を無くしたらどうする?

権利証と登記識別情報の違い まず、事前の知識として権利証と登記識別情報は何が違うのでしょうか? 平成17年の新不動産登記法の改正により「権利証(登記済証)」制度が廃止されました。これに代わるものとしてできたのが「登記識別情報」制度です。登記…

登記済証の廃止と登記識別情報制度

登記済証の廃止 平成17年に新「不動産登記法」が施行され、オンライン登記申請の導入が開始されました。オンライン庁になると登記済証(権利証)制度は廃止されました。登記済証(権利証)の廃止により「登記識別情報」制度が設けられました。登記が完了す…

43条但し書き道路物件、購入して大丈夫か?

43条但し書き道路物件は、購入して大丈夫か? まず、道路には種類があります。基礎編は、下記の過去記事をご確認下さい。 www.fudousantousinavi.com 43条但し書き道路とは、建築物の敷地は、道路に2m以上接していなければなりません。ただし、道路に接して…

原状回復?現状回復?

原状回復?現状回復? 原状回復と現状回復という言葉。どちらを、使うのが望ましいのでしょうか? 辞書をひいてみます。 「原状」とは、初めにあった状態。もとのままの形態。「原状に復する」 「現状」とは、現在の状態、ありさま。「現状を打破する」「現…

建ぺい率、容積率オーバーで困ることは?

建ぺい率、容積率オーバーで困ることは? なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているのか? まずは、なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているかの理由を確認しましょう。 ①違法建築物件 ケースとして多いのは、建築確認を受け、申請した建築確認の内容と異…

田園住居地域って?

都市緑地法の一部を改正する法律案 都市緑地法の一部を改正する法律案です。 都市緑地法等の一部を改正する法律案(閣法第二四号)(衆議院送付)要旨本法律案は、都市における緑地の保全及び緑化並びに都市公園の適切な管理を一層推進するとともに、都市内…

市街化調整区域に家は建てられるのか?

市街化区域と市街化調整区域 今回の記事は、市街化調整区域に家は建てられるのか?ということですが、まずは、市街化区域と市街化調整区域がどういうものか見ていきます。 ①市街化区域 既に市街地を形成している区域(既成市街地)とおおむね10年以内に優…

電柱は簡単に移設できるのか?

電柱は簡単に移設できるのか? 日本では一部のエリアを除いて、電柱の地中化整備が進んでいないため、多くの場所に電柱が存在しています。例えば、あなたの自宅やアパートの前に電柱があり邪魔な場合に電柱は簡単に移設できるのでしょうか? まず、その電柱…

1種単価とは?

坪単価と一種単価 不動産の話では、専門用語が多く出てきます。本日は、「坪単価」「一種単価」の2つの専門用語について説明していきます。 「坪単価」とは、1坪当たりの土地の単価をいいます。例えば、土地面積100坪、土地価格2億円だった場合の坪単…

両手、片手、あんことは?

両手、片手、あんことは? 不動産会社は、不動産売買を成立させた時に、報酬として仲介手数料を貰います。この仲介手数料の種類は、大別して①両手、②片手、③あんこの3つがあります。一つ一つ説明していきます。 ①両手(りょうて) 不動産会社の儲けの資源は…

「よて」って何?

「よて」って何? 不動産業界では、専門用語が飛び交います。その一つが「よて」です。「よて」とは、「預手」と書きで、「預金小切手」を省略したものです。銀行が振り出すものですので信頼性が高く現金の同じように取り扱われます。 預金小切手には、横線…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか?  まとめ

本当に任意売却物件はお得なのか?まとめ 独自コラムとして、7回に分けて「本当に任意売却物件はお得なのか?」をお届けしました。いかがだったでしょうか? 任意売却物件には、リスクが潜んでいます。そして、そのリスクは見えにくいものです。しかし、私は…

停止条件と解除条件の違い

停止条件契約 一定の条件成就によって効力が生じる契約のことを停止条件契約といいます。例えば、公拡法の届け出をして、その後停止条件付の売買を行うということがあります。これは、市が買取りをしないということが条件となり、その条件が成就した時に不動…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 7/7話「競売より任意売却物件をおススメする理由」

競売より任意売却物件をおススメする理由 私は、競売より任意売却物件をおススメします。なぜならば、競売はわからないことが多いからです。競売は「①内覧できない」「②占有者がどのような方かわからないことがある」「③購入したら自分でやらないといけない…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 6/7話「任意売却市場で戦う準備」

任意売却市場で戦う準備 任意売却市場での買手の多くは、不動産会社等のプロでしょう。そこに一部の個人投資家等のセミプロが存在します。ライバルにアマチュアはいません。プロと戦うためお準備とちょっとした心得をお伝えしたいと思います。 任意売却で重…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 5/7話「気を付けろ任意売却の罠」

任意売却の罠 第4話では、任意売却物権ではメリットだけではなく、デメリットもあるんですよという話をしました。今回は、任意売却物件のデメリットに焦点をあててお話をしていきます。任意売却物件は、知識がないと失敗してしまうことがあるということです…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 4/7話「購入者から見る任意売却物件のメリット・デメリット」

任意売却物件は、安いというイメージを持っている方は多いと思います。確かに一般公開されているマーケットと比べると安い物件が出てくる確率は高いと思います。これは、競売についても同じことが言えます。今回は、そんな任意売却物件を購入する買手側から…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 3/7話 「任意売却における債権者の同意について」

債権者はどんな人がいるのか? 債権者は、金融機関というケースがほとんどだと思います。住宅ローンとしてお金を借りる、アパートローンとしてお金を借りる、法人が事業の目的でお金を借りるといったケースです。金融機関が債権をサービサーに売却して抵当権…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 2/7話「債務者の任意売却・競売時の税金について」

1.債務者の任意売却・競売時の税金について 2.譲渡税は非課税?(所得税法9条10項) 3.保証債務を履行するため資産の譲渡をした場合(所得税法第64条2項) 1.債務者の任意売却・競売時の税金について 債務者が任意売却もしくは競売で不動産を手放す場…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 1/7話「債務者から見る任意売却のメリット・デメリット」

本当に任意売却物件は、お得なのか? 任意売却物件は、本当にお得なのでしょうか?不動産の話で「任意売却物件で安く購入することができた」「儲かった」などいい話を聞きます。しかし、本当にお得なのでしょうか? 私は、不動産に携わる仕事をしています。…

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