ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

原状回復?現状回復?

原状回復?現状回復? 原状回復と現状回復という言葉。どちらを、使うのが望ましいのでしょうか? 辞書をひいてみます。 「原状」とは、初めにあった状態。もとのままの形態。「原状に復する」 「現状」とは、現在の状態、ありさま。「現状を打破する」「現…

建ぺい率、容積率オーバーで困ることは?

建ぺい率、容積率オーバーで困ることは? なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているのか? まずは、なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているかの理由を確認しましょう。 ①違法建築物件 ケースとして多いのは、建築確認を受け、申請した建築確認の内容と異…

田園住居地域って?

都市緑地法の一部を改正する法律案 都市緑地法の一部を改正する法律案です。 都市緑地法等の一部を改正する法律案(閣法第二四号)(衆議院送付)要旨本法律案は、都市における緑地の保全及び緑化並びに都市公園の適切な管理を一層推進するとともに、都市内…

市街化調整区域に家は建てられるのか?

市街化区域と市街化調整区域 今回の記事は、市街化調整区域に家は建てられるのか?ということですが、まずは、市街化区域と市街化調整区域がどういうものか見ていきます。 ①市街化区域 既に市街地を形成している区域(既成市街地)とおおむね10年以内に優…

電柱は簡単に移設できるのか?

電柱は簡単に移設できるのか? 日本では一部のエリアを除いて、電柱の地中化整備が進んでいないため、多くの場所に電柱が存在しています。例えば、あなたの自宅やアパートの前に電柱があり邪魔な場合に電柱は簡単に移設できるのでしょうか? まず、その電柱…

1種単価とは?

坪単価と一種単価 不動産の話では、専門用語が多く出てきます。本日は、「坪単価」「一種単価」の2つの専門用語について説明していきます。 「坪単価」とは、1坪当たりの土地の単価をいいます。例えば、土地面積100坪、土地価格2億円だった場合の坪単…

両手、片手、あんことは?

両手、片手、あんことは? 不動産会社は、不動産売買を成立させた時に、報酬として仲介手数料を貰います。この仲介手数料の種類は、大別して①両手、②片手、③あんこの3つがあります。一つ一つ説明していきます。 ①両手(りょうて) 不動産会社の儲けの資源は…

「よて」って何?

「よて」って何? 不動産業界では、専門用語が飛び交います。その一つが「よて」です。「よて」とは、「預手」と書きで、「預金小切手」を省略したものです。銀行が振り出すものですので信頼性が高く現金の同じように取り扱われます。 預金小切手には、横線…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか?  まとめ

本当に任意売却物件はお得なのか?まとめ 独自コラムとして、7回に分けて「本当に任意売却物件はお得なのか?」をお届けしました。いかがだったでしょうか? 任意売却物件には、リスクが潜んでいます。そして、そのリスクは見えにくいものです。しかし、私は…

停止条件と解除条件の違い

停止条件契約 一定の条件成就によって効力が生じる契約のことを停止条件契約といいます。例えば、公拡法の届け出をして、その後停止条件付の売買を行うということがあります。これは、市が買取りをしないということが条件となり、その条件が成就した時に不動…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 7/7話「競売より任意売却物件をおススメする理由」

競売より任意売却物件をおススメする理由 私は、競売より任意売却物件をおススメします。なぜならば、競売はわからないことが多いからです。競売は「①内覧できない」「②占有者がどのような方かわからないことがある」「③購入したら自分でやらないといけない…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 6/7話「任意売却市場で戦う準備」

任意売却市場で戦う準備 任意売却市場での買手の多くは、不動産会社等のプロでしょう。そこに一部の個人投資家等のセミプロが存在します。ライバルにアマチュアはいません。プロと戦うためお準備とちょっとした心得をお伝えしたいと思います。 任意売却で重…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 5/7話「気を付けろ任意売却の罠」

任意売却の罠 第4話では、任意売却物権ではメリットだけではなく、デメリットもあるんですよという話をしました。今回は、任意売却物件のデメリットに焦点をあててお話をしていきます。任意売却物件は、知識がないと失敗してしまうことがあるということです…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 4/7話「購入者から見る任意売却物件のメリット・デメリット」

任意売却物件は、安いというイメージを持っている方は多いと思います。確かに一般公開されているマーケットと比べると安い物件が出てくる確率は高いと思います。これは、競売についても同じことが言えます。今回は、そんな任意売却物件を購入する買手側から…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 3/7話 「任意売却における債権者の同意について」

債権者はどんな人がいるのか? 債権者は、金融機関というケースがほとんどだと思います。住宅ローンとしてお金を借りる、アパートローンとしてお金を借りる、法人が事業の目的でお金を借りるといったケースです。金融機関が債権をサービサーに売却して抵当権…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 2/7話「債務者の任意売却・競売時の税金について」

1.債務者の任意売却・競売時の税金について 2.譲渡税は非課税?(所得税法9条10項) 3.保証債務を履行するため資産の譲渡をした場合(所得税法第64条2項) 1.債務者の任意売却・競売時の税金について 債務者が任意売却もしくは競売で不動産を手放す場…

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 1/7話「債務者から見る任意売却のメリット・デメリット」

本当に任意売却物件は、お得なのか? 任意売却物件は、本当にお得なのでしょうか?不動産の話で「任意売却物件で安く購入することができた」「儲かった」などいい話を聞きます。しかし、本当にお得なのでしょうか? 私は、不動産に携わる仕事をしています。…

登記上の「田」と「畑」の違いとは?

登記上の「田」と「畑」の違いとは何か? 皆様は、登記上の「田」と「畑」の違いを説明できますでしょうか?私は、10年以上不動産に携わっていましても、違いは何と聞かれてわからなかったです。当時、不動産鑑定士の修習生時代の講義で教えてもらいました…

住居表示は、漢数字か?アラビア数字か?

住居表示は、漢数字か?アラビア数字か? 住居表示で「一丁目2番3号」といった「漢数字」と「アラビア数字」が混じっていることが多いです。司法書士の先生にそのことについて聞いたことがあります。本日は、その時のお話を少しさせて頂きます。 司法書士…

地番から住居表示を調べるには?

地番から住居表示を調べるには? 以前、住居表示から地番を調べるにはという記事を書きました。しかし、その逆である地番がわかっていて住居表示がわからないこともあります。そのため、今日は、地番から住居表示を調べる方法について説明してきます。 まず…

区分所有所有の重要事項⑦:自主管理について

マンションの管理形態について マンションの管理形態はさまざまです。大規模マンションで組合活動が活発に行われ、管理組合の存在がはっきりしているものもあれば、東京の都心部のワンルームマンションだと管理組合はあっても、ほとんど機能していないことが…

区分所有所有の重要事項⑥:計画修繕積立金について

計画修繕積立金 計画修繕積立金とは、区分所有マンションの場合、通常の維持修繕のためではなく、マンションの屋上防水・外壁等の補修のような計画的な維持修繕を行うことにより、マンションの経済価値を維持することを目的として積み立てられているものです…

区分所有所有の重要事項⑤:専用使用権とは!?

専用使用権 専用使用権とは、一般的にマンションの敷地、共用部分及び付属施設の一部を特定の者が、排他的に使用できる権利をいいます。 一般的には、マンションで「バルコニー」「玄関扉」「窓ガラス」「専用庭」「ルーフバルコニー」があります。また、マ…

区分所有所有の重要事項④:建物の遮音性能L値とは!?

「音」の問題 マンションのトラブル・気になることでよく話が上がるのは、「音」の問題です。マンションの場合、上階・隣の部屋からの音などが気になるものです。 建物の遮音性能L値 建物の遮音性能をL値(Floor Impact Sound Levelの略)といいます。上階…

区分所有所有の重要事項③:用途制限と利用制限

用途制限 マンションの管理規約やこれに付随する使用細則等で、専有部分の用途について住居としての使用のみを認め、事務所等の事業用としての使用を禁止ていることがあります。昨今では、都心部では、民泊使用を禁止しているマンションも多いです。注意が必…

区分所有特有の重要事項②:法定共用部分と規約共用部分

法定共用部分と規約共用部分 専有部分に通ずる廊下、階段等の構造上独立性を有しないまたは利用上の独立性を欠く建物の部分のおよび建物の付属物は、当然に共用部分となります。これを法定共用部分と言います。 専有部分なり得る建物の部分および付属の建物…

区分所有特有の重要事項①:敷地権と非敷地権

敷地権と非敷地権 敷地権とは、マンションなどの区分所有建物において、建物と一体化した土地に対する権利のことをいいます。敷地利用権ともいいます。非敷地権とは、敷地権として登記がされていない敷地利用権のことをいいます。 不動産は、土地と建物が独…

重要事項説明35:金銭の貸借のあっせん

金銭の貸借のあっせん この項目では、買主が不動産を購入する場合、融資の条件等を認知することによって、融資非承認時のトラブル回避を防止するために宅建業者が説明するものです。 宅建業者のあっせん 宅建業者がローンのあっせんを行う場合、買主が融資条…

重要事項説明34:売買代金および交換差金意外に売主・買主間で授受される金銭

売買代金および交換差金意外に売主・買主間で授受される金銭 不動産の売買では、売主・買主間で金銭の授受がありますが、売買代金だけということではありません。そして、その金額は、高額になりますのでしっかりと把握しておくことが必要です。 売主・買主…

印紙を貼る時に使うスポンジの名前は?

印紙を貼る時に使うスポンジの名前は? 不動産の売買では、売買契約書や領収書に印紙を貼ります。その時に不動産会社の担当者がスポンジのようなものを持ってきます。これを「海綿」といいます。 新人の頃は、「印紙貼る時に水つけるやつどこにありますか?…

売主が課税事業者である場合の消費税の扱い

未経過固定資産税等の取扱い(国税庁 消費税基本通達10-1-6) 10-1-6 固定資産税、自動車税等(以下10-1-6において「固定資産税等」という。)の課税の対象となる資産の譲渡に伴い、当該資産に対して課された固定資産税等について譲渡の時において未経過…

売買契約時の建物消費税はどのように決めるのか?

売買契約時の建物消費税はどのように決めるのか? 大前提として、土地は非課税、建物は課税されます。投資用不動産の場合、購入後に建物の減価償却としていくために、建物価格及び建物消費税を決めなければいけません。売買契約書の建物消費税はどのようにし…

重要事項説明書33:建築確認及び検査済証

建築確認とは 建物を建築する際に、工事着手前に建築基準に適合している旨の確認ををとる制度です。建築確認を受けると建築確認の取得年月日と番号が記録されています。(古いものは各自治体に保管されていません。保管されている年度の基準は各自治体により…

重要事項説明書32:耐震診断

新耐震基準と旧耐震基準の違いは? 1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が誕生しました。新耐震基準と旧耐震基準との違いはなんでしょうか。旧耐震基準は、「震度5程度の地震でも倒壊しないこと」という基準で、新耐震基準は、「震度…

重要事項説明書31:石綿使用調査結果の記録の有無

石綿(いしわた)とは? 石綿(いしわた)とは、天然の鉱物繊維で「アスベスト」と呼ばれています。蛇紋石系(クリソタイル)と角閃石系(クロシドライト))に大別されます。アスベストは、耐久性、耐熱性などの特性に非常に優れ、過去様々な用途に広く使用…

重要事項説明書30:津波災害警戒区域

津波災害警戒区域 津波防災地域づくりに関する法律に基づく「津波災害警戒区域」は、国交省が定める津波防災地域づくりの推進に関する基本的な指針にもとづき、ハザードマップの作製、津波避難訓練の実施、指定避難施設の指定等の非難の円滑化の措置を講じる…

重要事項説明書29:土砂災害対策区域

土砂災害警戒区域 土砂災害警戒区域は、土砂災害対策推進法に基づき、土砂災害を防止するために警戒避難体制を整備すべき地域に対して指定される区域です。また、現在指定されていないが、自治体で指定するか否かを調査中というケースもありますので、注意が…

重要事項説明書28:水道管(配管)の注意点

配管トラブルは、不動産の取引では多いです。ただし、トラブルはある程度パターン化されていますので、注意点を確認していきたいと思います。 1.対象不動産に引込まれている水道管が、隣接地を経由して引込まれている場合 2.敷地内及び前面道路に配管がなく…

重要事項説明書27:排水施設

排水施設の種類 まず、排水施設は、「汚水」「雑排水」「雨水」があります。 「汚水」は、「公共下水」「浄化槽」に分けられます。「公共下水」は、下水道の処理区域内において最終処理場へ接続されている下水管に直接放流されるものです。「浄化槽」は、下…

重要事項説明26:ガスの供給施設

ガスの種類 ガスは、大きく分けると「都市ガス」「プロパン」に分けられます。 「都市ガス」は、地域によりガス事業者の供給しているカロリー数が異なります。「プロパンガス」は、「個別プロパンガス」「集中プロパンガス」に分けられます。「個別」は、各…

重要事項説明25:飲用水の供給施設

飲用水の種類 飲用水は、大きく分けると「水道」「井戸」に分けられます。 「水道」は、事業主体に応じて「公営」「私営」に分けられます。基本的には、公営がほとんどです。公営は、地方公共団体が水道事業を運営、維持管理していくものですが、私営の場合…

重要事項説明24:建築協定

建築協定 建築基準法は、最低限の規準であるため、より良い住環境を望む人たちにとってやや物足りないものに感じるかもしれません。そこで、一定の地域の住民が同意して建築に関する協定を結ぶことができるようにされています。 建築協定が締結できる区域 市…

重要事項説明23:容積率③「特定道路の容積率緩和」

容積率について 容積率については、過去に2回記事を書きました。一つは、「容積率について」もう一つは、「容積率に算入されない特例」についてです。詳細は、下記の記事をご参照ください。 容積率について www.fudousantousinavi.com 容積率に算入されない…

重要事項説明22:容積率②「容積率に算入されない特例」

容積率の特例 まず、容積率については、過去記事にしていますので、そちらをご確認ください。本日は、容積率の特例についてです。 www.fudousantousinavi.com 容積率には、延べ床面積に算入されないものがあります。具体的には、①「建築物の地階」と②「共用…

重要事項説明21:建蔽率②「用途境等の場合の建蔽率」

建蔽率とは? 建築物の敷地には、防火上、衛生上の観点から空間をあけていることが望ましいです。そのため、建築基準法では、各地域について建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(建蔽率)の最高限度を定めて、敷地における建築物の建築面積の制限をして…

重要事項説明書⑳景観法

景観法の目的(1条) 景観法は、我が国の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実…

重要事項説明書⑲宅地造成等規制法

宅地造成等規制法の目的 宅地造成等規制法は、宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。 宅地造成等規制法の宅地の定義 宅地と…

重要事項説明書⑱文化財保護法

文化財保護法の目的(1条) 文化財保護法は、文化財を保存し、且つ、その活用を図り、もつて国民の文化的向上に資するとともに、世界文化の進歩に貢献することを目的とする。 文化財の定義(2条) 有形文化財とは、建造物、絵画、彫刻、工芸品、書跡、典籍…

重要事項説明書⑰農地法

農地法の目的(1条) 農地法の法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、…

重要事項説明書⑯公有地の拡大の推進に関する法律による規制

公有地の拡大の推進に関する法律による規制 公有地の拡大の推進に関する法律(通称、公拡法(こうかくほう)という。)とは、地方公共団体が行う公共事業を事業実施に先立って取得する制度です。 土地の有償譲渡の届け出義務(公拡法4条) 一定の区域内の土…

© 2017 KEIICHI