ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産投資

新築木造アパートとデッドクロス

デッドクロス(debt cross)とは? 減価償却費は現金の支出がない費用 元本返済は経費計上出来ない 新築アパートは、23年目にデッドクロスする確率が高い!? デッドクロスの3つの対処法 デッドクロス(debt cross)とは? デッドクロスとは、減価償却額がロ…

借入金償還余裕率と損益分岐率

借入金償還余裕率 借入金償還余裕率(DSCR:Debt Service Coverage Ratioの略)は、不動産投資において借入金の支払いの余裕率を表した指標です。 借入金償還余裕率(DSCR)の計算式は、NOI収入を借入金の元利返済額で割り戻した数値になります。例えば、NOI…

賃貸経営における入居申込からわかこと

入居申込書の書き方 入居申込書の連帯保証人は必ず必要? 入居申込書の嘘ってある? 賃貸経営における入居申込書からわかること 入居申込書の書き方 物件を下見して、借りたい部屋が決まったら入居申込書を記入していくことになります。入居申込書のひな形は…

債務償還年数は20年以内!?

債務償還年数とは? 債務償還年数の目安は? 債務償還年数が20年を超えていたら? 債務償還年数とは? 不動産賃貸業における債務償還年数とは、金融機関が最も重視する返済能力をあらわすための財務指標の一つで、有利子負債の返済にかかる年数を示す指標…

賃貸借契約書を公正証書で行うメリットは?

賃貸借契約後に賃料を滞納した場合 アパートやマンションの賃貸借契約を公正証書にすることで、賃借人が賃料等を支払わない時に、強制執行ができることになります。 通常の賃貸借契約で契約した賃貸借で賃借人が滞納した場合、退去して貰うまでに時間がかか…

オリックス銀行不動産投資ローンの注意点とメリット

オリックス銀行不動産投資ローン オリックス銀行不動産投資ローンは、賃貸を目的とした投資用ローンです。マンションの1室からアパート一棟まで、新築建物から築年数の古い建物まで、対応しています。 利用できるのは、年齢20歳以上60歳未満で、最終返…

管理手数料の相場っていくらくらい?

不動産投資における管理って? 不動産投資における管理は、いくつかの項目に分けることができます。話を簡素化するために、ここではBM(ビルマネジメント)とPM(プロパティマネジメント)というものにわけて考えていきます。今回は、PMについてが本題ですが…

アパートオーナーは、NHK受信料を払う必要があるのか!?

NHK受信料の支払いはなぜするのか? NHKが「受信料を支払ってください。」と話をしてる根拠は、放送法第64条になります。 放送法第64条 受信契約及び受信料 協会の放送を受信することのできる受信設備を設置した者は、協会とその放送の受信についての契…

仲介手数料とADの違い

賃貸における仲介手数料 賃貸における仲介手数料は、どのように規定されているのでしょうか。宅建業法に下記の文面があります。 宅地建物取引業法第46条 1.宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して受けることのできる…

「個人事業の開業届出書」と「青色申告承認申請書」の書き方

個人事業の開業届出書とは!? 個人事業の開業届出書とは、個人事業を開始したことを税務署に申告するための書類です。不動産所得から利益が生じたものに対して所得税が課されます。所得税を納めるために税務署に対して開業を報告するために届出を行います。…

不動産取得税はいつくるか?

不動産取得税とは? 不動産取得税とは、売買等で不動産を取得した際、もしくは建物を新築・増築した時に都道府県が課税する地方税です。なお、固定資産税・都市計画税は、毎年支払うものですが、不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ支払う税金です…

「礼金0」「フリーレント1ヶ月」「AD1ヶ月」どれが効果的?

礼金と敷金 礼金は、もともと部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。親が大家さんに「息子が面倒をかけますがよろしくお願いします」というある意味慣習的なものが残っているということです。 敷金は、預り金的性格を有す…

マンション名称看板 作成時の3つのポイント

マンション名称看板とは 共同住宅には、建物名が記載された「看板」があるかと思います。本日は、この看板について話をさせて頂きます。 マンション名称看板を設置したからといって、賃料が上がるということはないでしょう。しかし、マンション名称看板は、…

駐車場1台の面積はどれくらい?

駐車場1台の面積はどれくらい? 駐車場1台の面積はどれくらいあるのでしょうか。 おおむね2.5m×5.0mの12.5㎡(約3.78坪)があれば、駐車場1台のスペースとなります。 では、駐車場3台を止められる面積は、どれくらいでしょうか。 単純計…

自動販売機の設置できないケース

自動販売機が設置できないケース 日本は、自動販売機が2016年時点で494万台普及しているようです。(※一般社団法人 日本自動販売機工業会より)近年少しずつ減っているとも言われていますが、その数は相当なものです。そんな、自動販売機ですが、どん…

住居表示申請で前の建物と住所が変わることがあるの!?

新築時には、住所表示申請の届けが必要 建物を新築したときは、住所を決めるための届出が必要となります。この届出は、建築確認申請などとはまったく別の手続きです。同じ敷地内の建替えでも届出は必要となります。 この届出は、建物上棟後、完成前にするこ…

ポストは1階に設置しないといけないのか?

ポストは1階に設置しないといけないのか? 新築アパートを建築した時、あなたの物件には1階にポストが設置されていますか?設置されていない場合は、部屋のドアポストに郵便物は入れてくれるのでしょうか?確認していきましょう。 建物の階数が2階の場合…

建物の耐用年数「木造、軽量鉄骨、鉄骨、鉄筋は?」

建物の耐用年数とは!? 「平成10年改正」建物に係る耐用年数が短縮 住宅の主な法定耐用年数 国税庁の建物・建物附属設備の一覧 建物の耐用年数とは!? 耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数のことをいいます。 使用又は所有の価値の減価を、各…

修繕費と資本的支出の違いとは!?

修繕費と資本的支出の違いとは!? 修繕費と資本的支出は、下記の「プロジェクトA 収支表」にあるように、ともに支出項目のことです。何が違うのでしょうか? 修繕費とは、「対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物…

不動産投資における「テナント募集費用」について

不動産投資における「テナント募集費用」について 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、テナント募集費用について話をしていきます。 テ…

表面利回りと実質利回りの基本的な考え方について

表面利回りとは? 実質利回りとは? 収支表から見る「表面利回り」と「実質利回り」 満室想定表面利回り 現況表面利回り NOI利回り NCF利回り どっちが正しい?どっちを使うの? 表面利回りの注意点 「利回り」とは、投資額に対して収益(リターン)がどれく…

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