ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産投資

賃貸借契約書を公正証書で行うメリットは?

賃貸借契約後に賃料を滞納した場合 アパートやマンションの賃貸借契約を公正証書にすることで、賃借人が賃料等を支払わない時に、強制執行ができることになります。 通常の賃貸借契約で契約した賃貸借で賃借人が滞納した場合、退去して貰うまでに時間がかか…

住宅セーフティネット法とは?家賃補助?

住宅セーフティネット法とは? 「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」(通称・改正住宅セーフティネット法)が平成29年10月25日に施行されました。住宅セーフティネット法は、高齢者、低額所得者の住宅確…

家賃を払うときの管理費って何?毎月払うの?

家賃を払うときの「管理費」「共益費」とは? 不動産を借りる際に、不動産屋さんが渡してくれる販売図面をみると、家賃と一緒に「管理費」「共益費」が記載されています。この「管理費」「共益費」とはどのような費用になるのでしょうか? 管理費とは、その…

新築アパート⑰共用部に下水道料金について

水道料金・下水道料金について 東京都では、下水道料金は、水道料金と同時に徴収しています。これは、徴収経費の削減などが理由のようです。通常は、水道メーターを2ヶ月ごとに検診して徴収をおこなっています。 では、下水道料金は、どのように計算されて…

オリックス銀行不動産投資ローンの注意点とメリット

オリックス銀行不動産投資ローン オリックス銀行不動産投資ローンは、賃貸を目的とした投資用ローンです。マンションの1室からアパート一棟まで、新築建物から築年数の古い建物まで、対応しています。 利用できるのは、年齢20歳以上60歳未満で、最終返…

アパート経営7つのリスクと対策について

アパート経営5つのリスクと対策について 不動産投資は様々なリスクがあります。本日は、不動産投資のリスクのうち重要なリスクとそのリスクを把握したうえで、いかにそのリスクを最小限にとどめることができるかを説明していきたいと思います。 資産価値下…

管理手数料の相場っていくらくらい?

不動産投資における管理って? 不動産投資における管理は、いくつかの項目に分けることができます。話を簡素化するために、ここではBM(ビルマネジメント)とPM(プロパティマネジメント)というものにわけて考えていきます。今回は、PMについてが本題ですが…

アパートオーナーは、NHK受信料を払う必要があるのか!?

NHK受信料の支払いはなぜするのか? NHKが「受信料を支払ってください。」と話をしてる根拠は、放送法第64条になります。 放送法第64条 受信契約及び受信料 協会の放送を受信することのできる受信設備を設置した者は、協会とその放送の受信についての契…

仲介手数料とADの違い

賃貸における仲介手数料 賃貸における仲介手数料は、どのように規定されているのでしょうか。宅建業法に下記の文面があります。 宅地建物取引業法第46条 1.宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して受けることのできる…

「個人事業の開業届出書」と「青色申告承認申請書」の書き方

個人事業の開業届出書とは!? 個人事業の開業届出書とは、個人事業を開始したことを税務署に申告するための書類です。不動産所得から利益が生じたものに対して所得税が課されます。所得税を納めるために税務署に対して開業を報告するために届出を行います。…

新築アパート⑯不動産取得税 ~納税通知書と支払い方~

不動産取得税の支払いまでの流れ 家屋調査にかかる書類借用のお願い まず、新築アパートのように建物を新築した場合は、税務署から建物の家屋評価に係る書類借用のお願いが届きます。不動産取得税を計算するための基礎データを税務署が把握するための作業に…

新築アパート⑮不動産取得税はいつくるか?

不動産取得税とは? 不動産取得税とは、売買等で不動産を取得した際、もしくは建物を新築・増築した時に都道府県が課税する地方税です。なお、固定資産税・都市計画税は、毎年支払うものですが、不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ支払う税金です…

新築アパート⑭「礼金0」「フリーレント1ヶ月」「AD1ヶ月」どれが効果的?

礼金と敷金 礼金は、もともと部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。親が大家さんに「息子が面倒をかけますがよろしくお願いします」というある意味慣習的なものが残っているということです。 敷金は、預り金的性格を有す…

新築アパート⑬「現地に行かなきゃわからない。雨で共用部分が水浸し」

現地内見の重要性 不動産を購入する場合、現地に行って、下見・内見をします。中には、現地にいかず購入する方や代理人に確認してもらっているから大丈夫という方もいらっしゃいます。しかし、必ず現地確認はすべきです。 現地確認の際に、具体的には①駅距離…

新築アパート⑫「家屋評価にかかる書類借用のお願い」

家屋評価に係る書類借用のお願い 不動産取得税とは? 固定資産税とは? 家屋評価の具体的な流れ 家屋と税金の説明 付属書類 家屋評価に係る書類借用のお願い 新築の建物を建築した場合、税務署から家屋評価にかかるお尋ねがきます。これは、実需の自宅であろ…

今の実態利回りを把握するには?不動産投資家調査

今の実態の利回りを把握するには? 不動産投資を行う際に、利回りは非常に需要な指標です。土地を購入する際の土地相場と同じものですので、しっかりと把握しなければなりません。しかし、この利回りを相場観を把握することは簡単ではありません。参考となる…

新築アパート⑪マンション名称看板 作成時の3つのポイント

マンション名称看板とは 共同住宅には、建物名が記載された「看板」があるかと思います。本日は、この看板について話をさせて頂きます。 マンション名称看板を設置したからといって、賃料が上がるということはないでしょう。しかし、マンション名称看板は、…

駐車場1台の面積はどれくらい?

駐車場1台の面積はどれくらい? 駐車場1台の面積はどれくらいあるのでしょうか。 おおむね2.5m×5.0mの12.5㎡(約3.78坪)があれば、駐車場1台のスペースとなります。 では、駐車場3台を止められる面積は、どれくらいでしょうか。 単純計…

新築アパート⑩自動販売機の設置できないケース

自動販売機が設置できないケース 日本は、自動販売機が2016年時点で494万台普及しているようです。(※一般社団法人 日本自動販売機工業会より)近年少しずつ減っているとも言われていますが、その数は相当なものです。そんな、自動販売機ですが、どん…

新築アパート⑨住居表示申請で前の建物と住所が変わることがあるの!?

新築時には、住所表示申請の届けが必要 建物を新築したときは、住所を決めるための届出が必要となります。この届出は、建築確認申請などとはまったく別の手続きです。同じ敷地内の建替えでも届出は必要となります。 この届出は、建物上棟後、完成前にするこ…

新築アパート⑧清掃局への念書提出って!?

新築アパートを建築する際は、「事前に清掃局と協議」!? 新築アパートなどの集合住宅を建築するときは、事前に清掃局に協議をしにいきます。これは、廃棄物保管場所(ゴミ置場)の設置に関して建物が建つ前に協議をして決めておくということです。 主な協…

新築アパート⑦ポストは1階に設置しないといけないのか?

ポストは1階に設置しないといけないのか? 新築アパートを建築した時、あなたの物件には1階にポストが設置されていますか?設置されていない場合は、部屋のドアポストに郵便物は入れてくれるのでしょうか?確認していきましょう。 建物の階数が2階の場合…

新築アパート⑥サブリースはかけるべきか?

サブリースとは? まず、サブリースとはどういったものでしょうか。サブリースとは、一括借り上げをすることをいいます。いわゆる家賃保証制度のことです。 不動産会社がオーナーから物件を借り上げて入居者に転貸する形式です。 サブリース会社は入居者がい…

新築アパート⑤競合物件との設備比較

競合物件との設備比較 不動産は、立地(駅距離など)や建物の築年数を変えることは出来ません。しかし、不動産運営は工夫をすることで競合に勝つことはできます。今回は、賃貸づけをする際の設備投資についてお話していきます。 設備投資は、後から設置でき…

新築アパート④信じるな!賃料設定は適正か!?その根拠は?

賃料設定は適正か? 新築物件は、賃借人がいない状態です。つまり、物件購入時は満室想定賃料として業者が作成した賃料を基に利回りを検証することになります。その家賃設定は、適正な賃料でしょうか?根拠は何か確認する必要があります。 新築アパートの購…

新築アパート③購入時の諸経費と注意点

購入時の諸経費 不動産を購入する際、おおまかに購入価格の7%~8%程度の諸経費がかかります。新築アパートの場合はどうでしょうか。 【経費項目】 1.仲介手数料 売買価格の3%+6万円+消費税がかかります。 2.印紙代 売買契約書、金銭消費貸借契約…

新築アパート②建物完成時の立ち会いチェックポイント

建物完成時の立ち会いチェック 建物完成時には、内覧して建物のチェックを行います。通常内覧チェックをしてその後、補修工事を行い、2週間後くらいに引渡しを受けるケースが多いと思います。新築アパートでしたら、内覧時に仲介会社や管理会社の方に一緒に…

新築アパート①メリットとデメリット

新築物件の定義 まずは、「新築物件」の定義を説明します。新築物件は「完成後1年未満」、かつ「一度も入居したことがない」物件です。つまり、2つの条件があることになります。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条2項 この法律において「新築住宅…

町内会は入るべきか?

町内会は入るべきか? 不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等がありますが、その他にも費用がかかります。下記に不動産投資におけるその他費用を説明した記事が…

不動産投資における「火災保険・地震保険以外に入るべき保険はある?」

不動産投資における「火災保険・地震保険以外に入るべき保険はある?」 不動産投資において金融機関からの融資条件として火災保険に入ります。地震保険については、物件ごとに入るべきか吟味するかと思います。もともと、地震保険は入らない方も多いと思いま…

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