ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

売買契約書 解説

売買契約時の建物消費税はどのように決めるのか?

売買契約時の建物消費税はどのように決めるのか? 大前提として、土地は非課税、建物は課税されます。投資用不動産の場合、購入後に建物の減価償却としていくために、建物価格及び建物消費税を決めなければいけません。売買契約書の建物消費税はどのようにし…

売買契約書・重要事項説明書の訂正をするには

売買契約書を訂正するには 売買契約書の訂正は、調印前にわかった場合は、不動産会社さんに直して製本してもらうのが一番よいでしょう。しかし、押印後に発覚した場合など改めて作成しなおすのが難しいケースがあります。 この場合、 ①間違えた文字を二本線…

賃貸人の地位を主張するための要件

賃貸人の地位の移転 投資用不動産が売主から買主に売買された場合、投資用不動産の譲渡当事者の合意や賃借人の承諾がなくても当然に賃貸人の地位は移転するのでしょうか? これは、賃借人が賃借権の対抗要件(民法605条、借地借家法31条1項)を備えて…

「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」の違い

確定測量図とは? 土地の境界に関して、隣接土地所有者の立ち合い(境界確認)を得て、これに基づいて作成された図面を「確定測量図」といいます。なお、「確定測量図」は、官民(隣接地の国・自治体)と民民(隣接地の一般個人・法人)の確定をすることが必…

解除と解約の違い!?

解除と解約の違いは!? 契約の「解除」とは、契約締結後、当事者の一方の意思表示によって、その効力が最初っからなかったのと同じ状態にすることをいいます。(民法第545条)。 対して、「解約」は、賃貸借契約のような継続的な契約関係の場合に、その効力…

「すみやかに」「遅滞なく」の違いは!?

「すみやかに」「遅滞なく」の違いは!? 「すみやかに」「遅滞なく」は、法律用語として使い分けがされています。時間的即時性が強く求められるのが「すみやかに」です。「遅滞なく」は即時性が弱いです。 本文には、出していませんが、「直ちに」という法…

売買契約書 解説 一覧

売買契約書 解説 一覧 売買契約を行うとき、売主・買主で不動産売買契約を取り交わします。 ◆あなたは、契約書のその内容をしっかりと理解していますか? ◆投資用不動産ではどの条文が重要か知っていますか? ◆契約日当日に契約書の内容を確認しようとしてま…

売買契約書 重要条文 TOP3

不動産を購入する際、売買契約書を売主・買主で取り交わします。今回は、投資用不動産を購入する際に、特に重要となる条文を3つあげました。 NO.3 融資利用の特約 注意点①:「融資承認期日」と「融資利用の契約解除期日」 注意点②融資承認が得られなかった…

【売買契約書 解説】第24条 反社会的勢力の排除条項

売買契約書 第24条 反社会的勢力の排除条項 平成22年12月に「企業活動からの暴力団排除の取組について」が取りまとめられました。内容としては、契約書や取引約款への暴力団排除条項の導入が示されています。不動産関係団体においてもモデル条項が策定…

【売買契約書 解説】第23条 規定外事項の協議義務

売買契約書 第23条 規定外事項の協議義務 信義誠実の原則を定めた条項です。 条文例 本契約書に定めのない事項については、民法、その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主、買主お互いに誠意をもって協議します。 解説 本売買契約書で定められた条…

【売買契約書 解説】第22条 管轄裁判所に関する合意

売買契約書 第22条 管轄裁判所に関する合意 将来、本契約について紛争が生じた場合、第一審の管轄裁判所をあらかじめ合意しておく条項です。 条文例 【基本パターン】 売主及び買主は、本契約に関する管轄裁判所を本物件所在地を管轄する裁判所とします。 …

【売買契約書 解説】第21条 契約当事者が複数の時の特例

売買契約書 第21条 契約当事者が複数の時の特例 売買契約の当事者が複数人いる時、本契約に関する債務について連帯して責任を負う条項です。 条文例 売主及び買主の一方または双方が複数の時、本契約に関する債務は連帯債務とします。また、本契約に関する…

【売買契約書 解説】第20条 諸規定の継承

売買契約書 第20条 諸規定の継承 不動産の利用について、公法上の制約の他、個々の制約を課している場合が多いためこれらの制約を買主にも継承させる条項です。 条文例 売主は、買主に対し、本契約に関する環境の維持及び管理にかかるすべての諸規定を継承…

【売買契約書 解説】第19条 印紙の負担区分

売買契約書 第19条 印紙の負担区分 売買契約書 第19条 印紙の負担区分 条文例 解説 1通方式とは? 実際の印紙貼付金額の例 【注意点】売買代金に消費税が含まれる場合の印紙代金 条文例 売主、買主は、各自が保有する契約書にその負担において法令所定…

【売買契約書 解説】第18条  融資利用の特約

売買契約書 第18条 融資利用の特約 融資の承認が期日までに得られない、または否認されたときに買主に解除権を定めた条項です。ローン特約による解除は、「白紙解除」になります。 条文例 買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用する時、本契約締結後…

【売買契約書 解説】第17条 契約違反による解除・違約金

売買契約書 第17条 契約違反による解除・違約金 契約違反があった時に契約が解除できること及び違約金を請求できることを定めた条文です。 条文例 売主及び買主は、その相手方が本契約にかかる債務の履行をしない時は、その相手方に対し、相当の期間を定め…

【売買契約書 解説】第16条 手付解除

売買契約書 第16条 手付解除 本契約による手付が解約手付であることを記した条項です。手付解除期日までであればお互いによる面による通知して規約の解除ができることとしています。 条文例 売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、お互いに…

【売買契約書 解説】第15条 敷金・保証金の返還債務

売買契約書 第15条 敷金・保証金の返還債務 条文例 買主は、第14条第1項に定める賃貸人の地位の承継に基づき、売主が本件賃借人から預託を受けている敷金・保証金の返還債務を売主から承継します。なお、売主は、買主に対し、当該敷金・保証金の返還債…

【売買契約書 解説】第14条 賃貸借契約の承継

売買契約書 第14条 賃貸借契約の承継 条文例 売主及び買主は、本契約締結日において、本物件の建物につき、売主と建物賃借人との間に、別紙「建物賃貸借契約一覧」のとおり、建物賃貸借契約が締結されており、その賃借権の負担付で本物件を売買したことを…

【売買契約書 解説】第13条 瑕疵の責任

売買契約書 第13条 瑕疵の責任 売買契約書 第13条 瑕疵の責任 条文例 「瑕疵」とは 「隠れた」瑕疵とは? 瑕疵担保責任の「期間」 「瑕疵担保免責」とは 「瑕疵担保免責」であっても売主が責任を負うことがある 条文例 売主は、買主に対し、本物件の隠れ…

【売買契約書 解説】第12条 物件状況等報告書

売買契約書 第12条 物件状況等報告書 条文例 売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況等を別紙「物件状況等報告書」に記載して説明します。 解説 買主は、不動産を購入する際に、現地確認をします。外観から物件を確認し、建物内も…

【売買契約書 解説】第11条 収益又は公租公課等の分担

売買契約書 第11条 収益又は公租公課等の分担 本条項は、使用収益の分かれ目になる引渡日を基準にして、引渡完了日までの分を売主に、引渡完了日以降を買主にそれぞれ負担することとしています。 条文 売主及び買主は、本物件から生ずる収益又は本物件に対…

【売買契約書 解説】第10条 契約書類原本等

売買契約書 10条 契約書類原本等 条文 売主は、買主に対し、本物件に関して保有するすべての書類・鍵を引渡し時までに交付するものとします。但し、買主は、売主が前所有者から引継いでいないものについていは、売主から買主へ交付できないことを了承しま…

【売買契約書 解説】第9条 引渡し完了前の滅失・既存等

売買契約書 第9条 引渡し完了前の滅失・既存等 引渡前に、売主と買主のいずれの責めにも帰すことのできない事由により、売買対象物が滅失、毀損したとき、その損害(危険)を誰が負担するかという危険負担に関する条文です。 条文例 売主及び買主は、引渡し…

【売買契約書 解説】第8条 抵当権等の抹消

売買契約書 第8条 抵当権等の抹消 売主は、本物件を買主に引き渡す義務があります。また、抵当権等の負担のない所有権として引き渡す義務があります。 条文例 売主は、本物件について、所有権移転の時期までに、その責任と負担において、先取特権、抵当権等…

【売買契約書 解説】第7条 所有権移転登記等

売買契約書第7条 所有権移転登記等 条文例 解説 特約例1 相続登記に関する特例 条文例 解説 特約例2 建物滅失登記の特約 条文例 解説 特約例3 滅失協力の特約 条文例 解説 売買契約書第7条 所有権移転登記等 売主の基本的な義務として、買主に対して所有…

【売買契約書 解説】売買契約書 第6条 所有権の移転の及び引渡し

売買契約書 第6条 所有権の移転及び引渡し 条文例 本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。 売主は、買主に対し、本物件を表記引渡日に引き渡すものとします。 解説 所有権移転時期…

【売買契約書 解説】売買契約書 第5条 境界の明示

売買契約書 第5条 境界の明示 買主は、残代金支払日までに、売主に現地で境界標を指示してもらい、隣地との境界を明示してもらって、本物件の範囲を認識する必要があります。 【条文例】 売主は、買主に対して、残代金支払日までに、土地につき現地にて境界…

【売買契約書 解説】売買契約書 第4条 売買対象面積・測量・代金清算

売買契約書 第4条 公薄売買(売買代金固定)の場合 登記簿面積を取引の基準となる面積とし、測量の有無にかかわらない取引であり、売買代金は契約時に決めた金額で固定とします。 【条文】 売主及び買主は、本物件の売買対象面積を表記面積とし、実測面積と…

【売買契約書 解説】売買契約書 第3条 売買代金の支払いの時期、方法等

売買契約書 第3条 売買代金の支払い時期及び方法 条文例 買主は、売主に対し、売買代金として、表記中間金(以下「中間金」という。)、残代金を表記各支払日までに支払います。 解説 ◆売買代金の支払い時期とその方法を定めた条項です。 ◆支払方法について…

【売買契約書 解説】売買契約書 第2条 手付金

売買契約書 第2条 手付金 条文例 1.買主は、売主に対し、表記手付金(以下「手付金」という。)を本契約締結と同時に支払います。 2.売主及び買主は、手付金を表記残代金(以下「残代金」という。)支払いの時に、売買代金の一部に充当します。但し、手…

【売買契約書 解説】売買契約書 第1条 売買の目的物及び売買代金

不動産売買契約書 本サイトは、リスクのある不動産投資をいかにリスクなく実践していけるかの手助けになるためのブログです。今回より、一般的な「売買契約書」について、一つ一つ解説をしていきたいと思います。 不動産投資において、いくらいい物件を見つ…

© 2017 KEIICHI