ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

重要事項説明書 解説

田園住居地域って?

都市緑地法の一部を改正する法律案 都市緑地法の一部を改正する法律案です。 都市緑地法等の一部を改正する法律案(閣法第二四号)(衆議院送付)要旨本法律案は、都市における緑地の保全及び緑化並びに都市公園の適切な管理を一層推進するとともに、都市内…

市街化調整区域に家は建てられるのか?

市街化区域と市街化調整区域 今回の記事は、市街化調整区域に家は建てられるのか?ということですが、まずは、市街化区域と市街化調整区域がどういうものか見ていきます。 ①市街化区域 既に市街地を形成している区域(既成市街地)とおおむね10年以内に優…

区分所有所有の重要事項⑦:自主管理について

マンションの管理形態について マンションの管理形態はさまざまです。大規模マンションで組合活動が活発に行われ、管理組合の存在がはっきりしているものもあれば、東京の都心部のワンルームマンションだと管理組合はあっても、ほとんど機能していないことが…

区分所有所有の重要事項⑥:計画修繕積立金について

計画修繕積立金 計画修繕積立金とは、区分所有マンションの場合、通常の維持修繕のためではなく、マンションの屋上防水・外壁等の補修のような計画的な維持修繕を行うことにより、マンションの経済価値を維持することを目的として積み立てられているものです…

区分所有所有の重要事項⑤:専用使用権とは!?

専用使用権 専用使用権とは、一般的にマンションの敷地、共用部分及び付属施設の一部を特定の者が、排他的に使用できる権利をいいます。 一般的には、マンションで「バルコニー」「玄関扉」「窓ガラス」「専用庭」「ルーフバルコニー」があります。また、マ…

区分所有所有の重要事項④:建物の遮音性能L値とは!?

「音」の問題 マンションのトラブル・気になることでよく話が上がるのは、「音」の問題です。マンションの場合、上階・隣の部屋からの音などが気になるものです。 建物の遮音性能L値 建物の遮音性能をL値(Floor Impact Sound Levelの略)といいます。上階…

区分所有所有の重要事項③:用途制限と利用制限

用途制限 マンションの管理規約やこれに付随する使用細則等で、専有部分の用途について住居としての使用のみを認め、事務所等の事業用としての使用を禁止ていることがあります。昨今では、都心部では、民泊使用を禁止しているマンションも多いです。注意が必…

区分所有特有の重要事項②:法定共用部分と規約共用部分

法定共用部分と規約共用部分 専有部分に通ずる廊下、階段等の構造上独立性を有しないまたは利用上の独立性を欠く建物の部分のおよび建物の付属物は、当然に共用部分となります。これを法定共用部分と言います。 専有部分なり得る建物の部分および付属の建物…

区分所有特有の重要事項①:敷地権と非敷地権

敷地権と非敷地権 敷地権とは、マンションなどの区分所有建物において、建物と一体化した土地に対する権利のことをいいます。敷地利用権ともいいます。非敷地権とは、敷地権として登記がされていない敷地利用権のことをいいます。 不動産は、土地と建物が独…

重要事項説明35:金銭の貸借のあっせん

金銭の貸借のあっせん この項目では、買主が不動産を購入する場合、融資の条件等を認知することによって、融資非承認時のトラブル回避を防止するために宅建業者が説明するものです。 宅建業者のあっせん 宅建業者がローンのあっせんを行う場合、買主が融資条…

重要事項説明34:売買代金および交換差金意外に売主・買主間で授受される金銭

売買代金および交換差金意外に売主・買主間で授受される金銭 不動産の売買では、売主・買主間で金銭の授受がありますが、売買代金だけということではありません。そして、その金額は、高額になりますのでしっかりと把握しておくことが必要です。 売主・買主…

重要事項説明書33:建築確認及び検査済証

建築確認とは 建物を建築する際に、工事着手前に建築基準に適合している旨の確認ををとる制度です。建築確認を受けると建築確認の取得年月日と番号が記録されています。(古いものは各自治体に保管されていません。保管されている年度の基準は各自治体により…

重要事項説明書32:耐震診断

新耐震基準と旧耐震基準の違いは? 1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が誕生しました。新耐震基準と旧耐震基準との違いはなんでしょうか。旧耐震基準は、「震度5程度の地震でも倒壊しないこと」という基準で、新耐震基準は、「震度…

重要事項説明書31:石綿使用調査結果の記録の有無

石綿(いしわた)とは? 石綿(いしわた)とは、天然の鉱物繊維で「アスベスト」と呼ばれています。蛇紋石系(クリソタイル)と角閃石系(クロシドライト))に大別されます。アスベストは、耐久性、耐熱性などの特性に非常に優れ、過去様々な用途に広く使用…

重要事項説明書30:津波災害警戒区域

津波災害警戒区域 津波防災地域づくりに関する法律に基づく「津波災害警戒区域」は、国交省が定める津波防災地域づくりの推進に関する基本的な指針にもとづき、ハザードマップの作製、津波避難訓練の実施、指定避難施設の指定等の非難の円滑化の措置を講じる…

重要事項説明書29:土砂災害対策区域

土砂災害警戒区域 土砂災害警戒区域は、土砂災害対策推進法に基づき、土砂災害を防止するために警戒避難体制を整備すべき地域に対して指定される区域です。また、現在指定されていないが、自治体で指定するか否かを調査中というケースもありますので、注意が…

重要事項説明書28:水道管(配管)の注意点

配管トラブルは、不動産の取引では多いです。ただし、トラブルはある程度パターン化されていますので、注意点を確認していきたいと思います。 1.対象不動産に引込まれている水道管が、隣接地を経由して引込まれている場合 2.敷地内及び前面道路に配管がなく…

重要事項説明書27:排水施設

排水施設の種類 まず、排水施設は、「汚水」「雑排水」「雨水」があります。 「汚水」は、「公共下水」「浄化槽」に分けられます。「公共下水」は、下水道の処理区域内において最終処理場へ接続されている下水管に直接放流されるものです。「浄化槽」は、下…

重要事項説明26:ガスの供給施設

ガスの種類 ガスは、大きく分けると「都市ガス」「プロパン」に分けられます。 「都市ガス」は、地域によりガス事業者の供給しているカロリー数が異なります。「プロパンガス」は、「個別プロパンガス」「集中プロパンガス」に分けられます。「個別」は、各…

重要事項説明25:飲用水の供給施設

飲用水の種類 飲用水は、大きく分けると「水道」「井戸」に分けられます。 「水道」は、事業主体に応じて「公営」「私営」に分けられます。基本的には、公営がほとんどです。公営は、地方公共団体が水道事業を運営、維持管理していくものですが、私営の場合…

重要事項説明24:建築協定

建築協定 建築基準法は、最低限の規準であるため、より良い住環境を望む人たちにとってやや物足りないものに感じるかもしれません。そこで、一定の地域の住民が同意して建築に関する協定を結ぶことができるようにされています。 建築協定が締結できる区域 市…

重要事項説明23:容積率③「特定道路の容積率緩和」

容積率について 容積率については、過去に2回記事を書きました。一つは、「容積率について」もう一つは、「容積率に算入されない特例」についてです。詳細は、下記の記事をご参照ください。 容積率について www.fudousantousinavi.com 容積率に算入されない…

重要事項説明22:容積率②「容積率に算入されない特例」

容積率の特例 まず、容積率については、過去記事にしていますので、そちらをご確認ください。本日は、容積率の特例についてです。 www.fudousantousinavi.com 容積率には、延べ床面積に算入されないものがあります。具体的には、①「建築物の地階」と②「共用…

重要事項説明21:建蔽率②「用途境等の場合の建蔽率」

建蔽率とは? 建築物の敷地には、防火上、衛生上の観点から空間をあけていることが望ましいです。そのため、建築基準法では、各地域について建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(建蔽率)の最高限度を定めて、敷地における建築物の建築面積の制限をして…

重要事項説明書⑳景観法

景観法の目的(1条) 景観法は、我が国の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実…

重要事項説明書⑲宅地造成等規制法

宅地造成等規制法の目的 宅地造成等規制法は、宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。 宅地造成等規制法の宅地の定義 宅地と…

重要事項説明書⑱文化財保護法

文化財保護法の目的(1条) 文化財保護法は、文化財を保存し、且つ、その活用を図り、もつて国民の文化的向上に資するとともに、世界文化の進歩に貢献することを目的とする。 文化財の定義(2条) 有形文化財とは、建造物、絵画、彫刻、工芸品、書跡、典籍…

重要事項説明書⑰農地法

農地法の目的(1条) 農地法の法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、…

重要事項説明書⑯公有地の拡大の推進に関する法律による規制

公有地の拡大の推進に関する法律による規制 公有地の拡大の推進に関する法律(通称、公拡法(こうかくほう)という。)とは、地方公共団体が行う公共事業を事業実施に先立って取得する制度です。 土地の有償譲渡の届け出義務(公拡法4条) 一定の区域内の土…

重要事項説明書⑮土壌汚染対策法による規制

土壌汚染対策法の目的とは? 土壌汚染対策法は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とす…

重要事項説明書⑭:私道の変更・廃止の制限

私道の変更・廃止の制限 私道(建築基準法第42条による道路のうち私道のもの)は、本来は私有財産であるため、その用途を変更することや処分することは所有者の自由です。しかし、私道の場合、所有者が勝手に道路の変更や廃止をしてしまうと、その私道を建…

重要事項説明⑬:敷地と道路の関係

敷地と道路の関係 重要事項説明書では、敷地と道路との関係を概略図を使って説明します。基本的には、①敷地と道路との関係(概略図)②道路の種類③前面道路(公道・私道の別、接道方向、幅員、接道の長さ)④条例による制限などです。 敷地と道路との関係は非…

重要事項説明⑫:敷地面積の最低限度の制限

敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は、小規模敷地が増加して建物が密集することにより、日照・通風・防災面での環境悪化を防ぐために、敷地面積の最低限度を都市計画で定めることができます。 敷地面積が最低限度(法律上200㎡が上限で定められる)以下…

重要事項説明⑪:「斜線制限」と「日影規制」

「斜線制限」 斜線制限には、道路斜線、隣地斜線、北側斜線があります。 よく建物で上層階が斜めに切り取られている建物があります。これは、斜線制限による規制です。斜線制限は、建物と建物の間に空間をつくり、日照等をよくするためのものです。 ①道路斜…

重要事項説明⑩:「容積率」

容積率とは? 容積率とは、建物延床面積の敷地面積に対する割合をパーセントで表したものです。 建物延床面積÷敷地面積×100=容積率となります。 指定容積率と基準容積率とは? 容積率には、指定容積率と基準容積率の2つがあります。具体例を出して説明…

重要事項説明⑨:「建蔽率(けんぺいりつ)」

建蔽率とは? 建蔽率(けんぺいりつ)とは、建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。また、これをパーセンテージで表したものになります。 建蔽率は、建物が土地に蔽(おお)いかぶさる率という意味があります。 建築面積÷敷地面積×100=建蔽率となり…

重要事項説明⑧:都市計画法④「地域地区(用途地域以外)」

地域地区(用途地域以外)について 都市計画法では、地域地区を定めます。これらの地域地区では、さまざまな制限が加えられます。一つ一つ見ていきたいと思います。 特別用途地区 用途地域内で指定し、用途地域の制限より細かい制限を行う地区です。例えば、…

重要事項説明⑦:都市計画法③「用途地域内の建築物の用途制限」

用途地域内の建築物の用途制限 建築基準法48条並びに別表第2に用途地域内の建築物の用途制限の記載があります。詳細は、そちらを見る必要があります。 今回は、よく使う用途制限だけ見ていきたいと思います。 Q:住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿を建てられな…

重要事項説明⑥:都市計画法②「用途地域」

用途地域 用途地域とは、都市計画法の地域区域のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。例えば、市街化区域内に無秩序に、住宅地の真ん中に工場が建っていては街並みがよくありません。これを防ぐために、地域を区分して、住宅は住宅、工場は工…

重要事項説明書⑤都市計画法に基づく制限

都市計画法に基づく制限 都市計画法は、土地計画の内容に関して必要な事項を定めることにより、都市の健全な反転と秩序ある整備を図り、国土の発展と福祉の増進に寄与することを目的としています。 都市計画区域の区域区分について 都市計画区域の区域区分と…

売買契約書・重要事項説明書の訂正をするには

売買契約書を訂正するには 売買契約書の訂正は、調印前にわかった場合は、不動産会社さんに直して製本してもらうのが一番よいでしょう。しかし、押印後に発覚した場合など改めて作成しなおすのが難しいケースがあります。 この場合、 ①間違えた文字を二本線…

重要事項説明書④:登記記録に記載された事項

登記簿の構成について 登記簿は、大きく分けて①表題部②権利部の甲区(所有権に関する事項)③権利部の乙区(所有権以外の権利に関する事項)の3つの構成となっています。 ①表題部 土地については、所在・地番・地目・面積等が記載されており、建物は、所在・…

重要事項説明書③:「不動産表示」「売主の表示と占有に関する事項」

不動産の表示 不動産の表示は、取引対象となる不動産を特定するものです。詳細は、下記の通りですが、所在は、登記簿謄本に記載されている地番が記載されており、住居表示があわせて記載されていることもあります。 www.fudousantousinavi.com 1.土地 原則…

重要事項説明書②:重要事項説明書に説明すべき事項のうち最低限の記載事項とは?

重要事項説明書に説明すべき事項のうち最低限の事項 宅建業法第35条は、最低限度の重要事項を列挙して、その説明義務を定めていますが、実際の重要事項説明書は、もう少し色んな項目が記載されています。最低限の記載事項は、下記の通りです。 宅建業法 第…

重要事項説明書①:重要事項説明書とは?

重要事項説明書とは? 不動産の売買契約は、複雑であり一般消費者にとって簡単に理解できるものではありません。そのため、宅地建物取引業者(以下「宅建業者」)は、売買取引をする不動産(以下「対象不動産」)について調査しまとめた「重要事項説明書」を…

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