ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「不動産投資は東京17区 中古ワンルームを選ぶ!」 牛久雄一 (著)

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おすすめ

★★★☆☆

本の内容

デベロッパー出身の牛込氏が中古ワンルームマンション投資をおすすめしている本です。また、不動産投資は、東京17区であるとしています。

感想

①東京17区に絞る

17区とは、23区から板橋区、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区を除いたエリアのことです。・・・北区には駒込や田端、荒川区には日暮里や西日暮里といった交通アクセスの良い駅があります。山手線の駅周辺は、利便性が高いので投資に向いてますこれとは反対に、本来は17区エリア内の世田谷区や練馬区でも、環状八号線の外側など投資先としてお勧めできない地域も存在します。

仰りたいことは非常にわかります。ワンルームに適さない立地もあれば、江戸川区のようにワンルーム規制が厳しくワンルームマンションを新築することが難しい地域もあります。また、上記の他には、足立区でも「北千住」は別格だと思います。

②一棟マンションと区分マンション

「一棟マンション」のメリットは、
・始めた時点から家賃収入が多い。
・利回りがいい。
・一棟所有しているという優越感がある。
・契約が一度で済む。
・リフォームや、入居条件の緩和をある程度事由に決めることができる。
デメリットは、
・災害に弱い。
・購入可能な属性の人が少ない。
・空室のリスクが高い。
・取得費用が高額。
・日常の管理が大変。
・設備費用、維持費がかかる。
・売却しにくい。
「区分所有マンション」のメリットは、
・1部屋ごとに違ったエリアにもてるので、災害リスク等を分散できる。
・グレードの高い高級マンションでも一室であれば購入可能。
・将来売却しやすい。
・管理組合があるマンションは法人として融資が受けられる。
・高い保証率で空室保証などのシステムを使えるケースが多い。
デメリットは
・戸数を増やしていくのに時間がかかる。
・購入の度に契約手続き、費用がかかる。
・1棟で何人ものオーナーがいるので入居条件等の変更が難しい。
・融資を受ける銀行が違うと、口座管理が大変。

こちらの本ではタイトルの通り、区分マンションを推しています。誤解を恐れずに言えば、私は、どちらかというと一棟マンションと区分マンションでは一棟マンション派であります。ただ、今の日本に、戸建てとマンションが共存するのと同じように、投資用不動産も一棟マンションを購入する人もいれば区分マンションを購入する人もいます。上記の通りメリットとデメリットがあります。

私が、上記以外に一棟マンションと区分マンションのメリットデメリットを感じるものとして、一棟マンションは、支出を自助努力でコントロールできることがある(清掃を自分でやるなど)が区分マンションは、決められた管理費・修繕積立金を払うしかない。また、その管理費・修繕積立金は値上がりしたりする。中古の区分ワンルームマンションは、融資が付きづらい。担保価値として低く見られるなどがあります。ただし、区分マンションは、低い投資額で始められたり不動産会社へ丸投げしやすいというメリットがあります。

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