ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「不動産投資 これは危うい 絶体絶命 46のリスト」 不動産投資の会プレイヤーズ(著)

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おすすめ

★★★★★

本の内容

関西を拠点とする収益不動産オーナーの集まりであるプレイヤーズのメンバーの失敗・教訓例をまとめた書籍です。

感想

①決済後に気付いた数々の問題点

契約時、その物件には売主の知人らが入居していたのですが、契約後に彼らの退去が続き、引渡し時には12戸中5部屋が空室になっていました。退去したのは、家賃が高い部屋の入居者ばかりだったため、利回りは急降下です。今思えば、「知り合いを一時的に入居させて、利回りを上げて売る」という相手の戦略にまんまとひっかかったのかもしれません。

よくあったパターンですね。悪徳な不動産会社がよくやるパターンです。レントロールだけでなく、賃貸借契約書を見ていつから入居しているか。属性・就職先は?このあたりを各部屋を確認しておくことが必ず必要です。

②知識不足から手残りの少ない区分ワンルームを5戸購入

私の持つ2戸は、購入後に「ローン金利上昇」「修繕積立費値上げ」「家賃値下げ」とトリプルパンチに見舞われ、収支も赤字というお恥ずかしい状態になっています。

一棟収益と区分収益は、メリット・デメリットがあります。投資家の方が不動産投資に対して何を求めているかによってどちらに投資すべきかは変わってくるかと思いますが、本件は区分所有であることのデメリットが色濃く出てしまった事例かと思います。

③契約後に融資がNG

融資特約付きで売買契約を締結しました。ところが、1週間後、不動産業者からショックな連絡が入りました。「金融機関本社取締役の現地調査が入り、融資が下りなくなりました」

私も、仕事上このパターンを業者の立場で何度か経験しています。契約前に金融機関の担当者から「融資はおそらく大丈夫でしょう」と言われ、本部稟議で下りないことはあります。その内容は、審査部の審査が通らなかった(理由は様々)。外部鑑定に出した評価が思ったより価格が伸びず融資金額が伸びないなどです。最後までわからないのが融資です。

④家賃の未入金で発覚した入居者の逮捕

ある日、入金を確認していると、入居者の一人が期日を過ぎても入金していないことに気付きました。早速、管理会社に連絡し、対応を依頼しました。数日後、管理会社から連絡があり、なんとこの入居者は、逮捕されて拘置所にいるといいます。

私は、仕事上で、入居者が逮捕という経験はありませんが、孤独死や自殺に遭遇したことはあります。こういったことは防ぐことが難しいことですね。連帯保証人や保証会社、保険などでリスクを軽減するしかないことです。

⑤30年の家賃保証は真っ赤なウソ!

新築サブリースによる一括借り上げだったため、客付けは全てお任せ状態でした。比較的入居状況も良く、安心していました。ところが、2008年9月のリーマンショック後から、業者の経営状態がみるみる悪化してしまいました。・・・契約内容の変更を迫ってくるという感じでした。

サブリース。これは想像以上にもめることがあります。30年の家賃保証。その契約内容は全て読みましたか?業者は、サブリースを事業として利益を上げるのです。建物は、築年数と共に原則価値は下落していき、家賃も下がります。業者側からの聞く話は、「サブリースは、新築から10年まで」。サブリース業者が儲かるのは10年までであって、そこから厳しい状況になります。そのため、10年目あたりからサブリース賃料改定のお願いがきたりします。
オーナー側から考えてみると新築から築後10年まではサブリースはあまり必要ないんです。なぜなら一番家賃が高く、一番稼働率がいいときなのです。


不動産投資本では、成功ノウハウ的な話が多い中、本書籍は失敗談です。こういった本は読んでおくべきです。なぜなら、不動産投資はリスクがありそれを全てケアすることは難しいですが、どういったリスクがあるかを知ること、そのリスクに対してどういった対処法があるかをしっておくだけで大分違うからです。

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