ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「不動産投資は住宅ローンを使え!」 箕作大 (著)

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おすすめ

★★★★☆

本の内容

箕作氏が自ら実践した、住宅ローンを使って不動産投資をする「賃貸併用住宅」について、通常のアパート投資と比べてどのようなメリットがあるかを説明しています。

感想

①賃貸併用住宅とは

「賃貸併用住宅」とは、自宅の一部に賃貸住宅を併せて作ることにより、夢のマイホームを実現するとともに、賃貸収入を得ることができる住宅プランです。マイホームなのに収益物件であること、その最大のメリットは、アパートローンより格段に好条件の住宅ローンが使えるので、アパートを購入するより低リスクのうえ、実はキャッシュフローも大幅に改善することです。

アパートローンと住宅ローンでは金利が異なります。融資期間も長くすることができることがメリットだと思います。ただし、全ての金融機関が「賃貸併用住宅」へのローンを取り扱っているわけではないので注意が必要であること、サブリースも絶対条件になっていたりします。

②「5年ルール」と「125%ルール」

住宅ローンの場合は、アパートローンに比べて格段に守られています。金利の変動により毎月の住宅ローンの支払い額が急増すると、家計に大きな影響を与えてしまうため、「5年ルール」というものが定められているのです。変動金利の金利見直しは半年ごとに行われますが、返済額については5年間変わりません。5年たって返済額が見直されたときに、その時点でのローン残高・返済残年数・金利で再計算されることになります。金利見直しの結果、返済額がアップすることになったとしても、従前の返済額の125%までとなり、125%を超えた部分については先送りとなります。

住宅ローンを変動金利で組んだことがある方は、金消契約(金銭消費貸借契約)時に金融機関担当者からこの説明を受けると思います。住宅ローンは、アパートローンと比べて色んな意味で守られているということです。

③賃貸併用住宅の保険

戸建住宅を所有している場合は、建物と家財それぞれに火災保険をかけます。建物一棟を丸ごと所有する賃貸オーナーの場合は、専有部分や共有部分に拘わらず、建物全体に火災保険をかけます。また、賃貸住居に住まう入居者自身の過失により発生する事故に備えるために、賃貸契約、入居者に借家人賠償責任補償・個人賠償責任補償の付いた家財の火災保険の契約をしてもらうのが一般的です。

賃貸併用住宅の場合も変わらず保険は大切です。避けられない自然災害には、保険でリスク分散しておくことが必要です。地震保険は、火災保険と異なり加入していない方もいらっしゃるかと思いますが、東日本大震災以降は他人事には思えない状況になりました。また、地域を分散して物件の取得をしてリスク分散する方も多いです。


本のほとんどが「賃貸併用住宅」についてで構成されています。理論的に考えると賃貸併用住宅を住宅ローンで組むことはキャッシュフロー上メリットがあります。ただ、入居者と同じ建物に住むことに抵抗ある方もいるかと思いますので、その点をよく考える必要があります。

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