ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産は、現地確認をして買え!!内見と下見の重要性

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不動産の下見(したみ)・内見(ないけん)は必ずする

投資用不動産の購入の検討にあたって、現地に行って下見・内見をするかと思います。しかし、意外としていない方もいるのです。区分所有で賃貸中だから現地に行かなくても一緒。信頼おけるコンサルタントに見てもらっているから大丈夫ということはありえません。

具体的にどこを確認しておけばいいか!?

では、具体的に現地に行ってどこを見るのでしょうか?

①駅距離

不動産会社の駅距離表示は、正しいと思ってはいけません。物件を売却しやすく徒歩表示を短く設定したりしているケースも少なくありません。また、実際表示が間違っていないとしても駅から物件までに信号の数が多かったり、坂があったりすると実際歩く感覚と異なることもあります。自分の足で確認することが必要です。

②近くに嫌悪施設はないか

物件周辺に嫌悪施設はないでしょうか。嫌悪施設とは、例えば火葬場・宗教施設・反社会勢力の事務所などなどです。対象不動産だけ見ておけばいいというわけではありません。自分の目で確認するとともに業者さんにもヒアリングしておくことが必要です。

③近隣の状況

例えば、購入したい一棟マンションの南側が駐車場だったとします。今は日当たりがいいかもしれませんが、将来建物が建築されるかもしれません。そのため、特に空き地は誰がもっていて建築の予定がないかの確認をしておくことが望ましいです。

④隣地との境はどこか?土地の境界は入っているか?

投資用の不動産は、自分が住まないとはいえ隣地との関係は重要です。隣地との揉め事がないかどうか。これは購入した後、将来売却する時に関係してくることです。同様に、自分の目で確認するとともに業者さんにもヒアリングしておくことが必要です。

⑤越境物の有無

現地で越境物がないかどうかの確認も必要です。一番重要なのは、隣地の建物が越境されていると大変です。これは目視でわかることですので、必ず確認しましょう。また、越境というのは建物だけではありません。例えば、①隣地との境に擁壁があり、擁壁の基礎が地中で越境しているかもしれません。②隣地の建物のアンテナが空中で越境しているかもしれません。③樹木の枝葉が越境しているかもしれません。そのため、越境しているかどうかの確認。越境している場合隣地と覚書を交わしているかどうかの確認等が必要です。

⑥建物の確認

建物にクラックがないか。屋上防水工事が必要か。室内の状況。給排水管・給湯器・消火器は最後にいつ交換したか。最も確認しておかなくてはいけない項目です。また、増改築や未登記建物がないかも業者さんと一緒に確認しておく必要があります。最悪の場合、違法建築で融資が出ない場合もあります。

⑦室内の状況

建物の室内の状況も当然確認します。リフォームにどのくらいお金がかかりそうか、どの程度傷んでいるかも確認しましょう。また、日当たり、眺望、騒音の確認なども重要です。



初歩的なことですが、実際に現地を見ないで物件を購入する方はいます。購入した後、運営中に問題が発覚して初めて現地に行く、売却しようとしてなかなか売れず業者さんに言われて初めて現地に行く、こういったことは実際にあります。
また、今は、グーグルで現地を見ることも可能ですが、必ず現地に行くことが必要です。そのグーグルの映像は何年前のものですか?物件の目の前に新しい建物が建っていたなんてこともあります。入居する人の気持ちになって現地確認をしましょう。

現地確認・内見時の持ち物は!?

現地確認・内見時に必要な持ち物は、おおむね下記の通りです。確認しておきましょう。

  • 筆記用具
  • メモ用紙、ボールペン
  • メジャー
  • 販売図面
  • カメラもしくはスマートフォン(写真をとるため)
  • ペンライト


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