ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「初心者でも失敗しない不動産投資の戦略20」 藤本好二・若生和之(著)

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おすすめ

 ★★★☆☆

 

本の内容

 不動産投資のリスクを回避するための戦略を具体例を出して解説しています。

 

感想

①コストパフォーマンスが良いのは「RC造」よりも「木造」

 融資において、RC造マンションがもっとも高い積算評価を得やすいため、積算価格以下で購入できるRC造マンションを探している不動産投資家は多くいます。しかし、ここで注意しなければいけないことは「積算評価額が高いRC造マンションであれば必ず成功できる」とは限らないということです。

仰るように融資が受けやすいのはRC造であり、多くの人は融資を受けられなければ物件購入ができないことも事実です。ここでいうコストパフォーマンスというのは、保有期間中の支出の話をしています。RC造の建物の場合、共用部の設備が多いため、エレベーターの定期点検、消防点検のメンテナンスが欠かせません。自身が不動産投資で何を求めているのか。同じ方でもその時期などによってもRC造がいいか木造がいいかはわかれるはずです。お互いのメリットデメリットを抑えて検討すべきです。

 

②信頼できるのは「現状満室、高利回りの物件を勧める不動産会社」よりも「将来性のある物件を勧める不動産会社」 

不動産会社も満室であることを強調しますが「満室だから安心ですよ」という不動産会社は、正直に申し上げて信頼できません。現状満室ということは、「今」この段階が満室ということで、この満室が未来永劫続く保証は一切ないからです。満室であればその状態を長く続けられるのか、空室がでれば入居がつくのかを冷静に判断すべきです。

管理も行う不動産会社であれば、「売りっぱなし」ということは基本できませんから少ないですが、売買仲介専門の不動産会社は「売りっぱなし」ということはあると思います。「今」の状態だけでなく、将来この立地はどうなのか?将来賃料はどうなっているのか?出口(売却する時)を想定して購入を考えるべきです。

 

③木造物件を売るなら「満室」よりも「全空」 

収益物件を売るときは満室が良い、と考えている投資家は多いでしょう。たしかに不動産投資家は満室を好むものですので間違った認識ではありません。しかし、所有物件が木造ならば、空室がある― むしろ、すべての部屋が空室であるほうが高く売れる可能性が高いのです。

木造アパートで建物の耐用年数がない場合、投資用のローンがひきにくくなります。それであれば、土地値のでの販売、つまり住宅用地(販売のターゲットをマイホーム購入者)として売却することで購入層を広げることができます。もしくは、自身のローンが返済し終わっているならば、新築で建て直すこともできるわけですので選択肢が多くなります。

 

「○○」より「○○」と比較して説明しているのでわかりやすく感じる本です。

 

 

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