ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「金持ち大家さんの共通点」 稲垣浩之(著)

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おすすめ

 ★★★☆☆

 

本の内容

 税理士である稲垣氏が、税理士として相談を受けてきた顧客延べ2000人の経験をもとに、お金持ち大家さんの共通点を説明しています。

 

 感想

 ①表面利回りと借入金利のバランスを理解している。

 

 表面利回りは、物件の購入価格を年間の家賃収入で割ることで算出します。例えば中古アパートの購入価格が5000万円、年間家賃収入が500万だとしましょう。この場合、表面利回りは10%です。この5000万円の物件を買うにあたり、ローンをする場合、借入金利の利率はどのあたりに定めるべきでしょうか。借入金利の利率は、表面利回りの3分の1以下に抑えておくべきです。

Aさん:表面利回り9%、借入金利4.5%。Bさん:表面利回り7.5%、借入金利3.3%。

こういった投資家の方は結構いらっしゃいます。よく購入することが目的となってはいけないと言いますが、借入金利は物件探しと同じくらい重要度の高い項目です。

ちなみに、本の中では経費率20%で計算しています。レジデンス(住居系)はおおむね経費率20%前後ですが、(エレベータ―なしのアパートだともう少し低く、エレベーターがあるRCレジはもう少し高い)オフィス・店舗ビルの経費率はもう少し高いです。また、借地権物件は地代によりますが、経費率40%前後くらいが多いです。

 

 

②一番最初に買った物件で失敗していない

サラリーマン大家さんとしてあなたが大きく成功できるかどうかは、最初に購入する物件によって決まります。担保価値がなかったり、入居者が入りづらく赤字を毎年続出するような物件を最初につかんでしまうと、取り返しがつきません。2件目の不動産投資に乗り出そうと考えたとき、多くの人はその購入資金を銀行に頼るでしょう。融資を検討するに際して、銀行に現在所有している物件の収支を見せることになります。その物件が赤字を出していれば、銀行はどう判断するでしょうか。

金融機関からすると、不動産投資1件目の成績が、2件目購入の指標となります。

運営は順調か?キャッシュフローは回っているか?赤字が出ていないか?1件目を購入した後は、判断材料がたくさん出てきています。そのため、不動産投資1件目は、より考えないといけません。

 
③上手な繰り上げ返済、ダメな繰り上げ返済

問題は、いつ繰り上げ返済を始めるかです。3年目に繰り上げ返済をするのか、15年目に繰り上げ返済をするのか、時期によってその効果は大きく異なります。ローン返済が始まってから15年目に繰り上げ返済をしたとしましょう。この時点では支払利息よりも元本の返済額の割合が大きくなっている状態です。ですから、繰り上げ返済をする旨味が減っています。どうせ繰り上げ返済するのならば、早いうちに利息を減らしたほうが得をするわけです。

ここでは、いつ繰上返済をするかという点について説明されていますが、繰上返済ではもう一つ重要な点があります。

繰上返済は、「期間短縮型」「返済額軽減型」があります。「期間短縮型」とは、毎月の返済額は変えずに残りのローン返済期間を短くする方法です。ローンを早期完済することが目的であればこちらが望ましいと思います。一方、「返済額軽減型」とは、残りのローン返済期間は変えずに毎月の返済額を軽減する方法です。毎月の返済額の負担を少なくすることにより、キャッシュフローがまわりやすくなるため、今後も積極的に不動産投資を続けていく場合はこちらが望ましいのではないかと思います。

 

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