ローリスク不動産投資

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不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

【売買契約書 解説】売買契約書 第4条 売買対象面積・測量・代金清算

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売買契約書 第4条 公薄売買(売買代金固定)の場合

 登記簿面積を取引の基準となる面積とし、測量の有無にかかわらない取引であり、売買代金は契約時に決めた金額で固定とします。

 
【条文】

 売主及び買主は、本物件の売買対象面積を表記面積とし、実測面積との間に差異が生じても、お互いに異議申し立てないとともに、売買代金の増減を請求しないものとします。

 

【解説】

 測量の有無にかかわらず、登記簿面積により売買する場合で、「公薄売買」と言われる売買契約の方法です。公薄売買で行う取引は、具体例をあげると下記のようなケースです。

①既に測量図がある場合

②既分譲地、土地区画整理事業地などで登記簿面積がある程度信頼できる場合

③任意売却等で売主が測量費用を払って取引できない場合

④山林、農地など取引金額に比べて測量費用が大きすぎる場合

 

 確定測量(清算)の場合

売買契約締結後、残代金支払日までに測量を行い、その実測面積をもって取引を行います。そのため、契約時に清算基準とした面積に差異が生じた場合は、清算を行います。

 

【条文】
  1.  売及び買主は、本物件の売買対象面積を、建物については表記面積とし、土地については測量によって得られた面積とします。但し、売主は、測量の結果得られた面積と登記面積とに差異が生じたとしても、地積更生登記は行いません。
  2. 売主は、買主に対し、残代金支払日までにその責任と負担において、隣地所有者等の立ち合いを得て、資格あるものの測量によって作製された測量図を交付します。なお、同測量図には、表記清算の対象となる土地(以下「清算対象土地」という。)の範囲及びその測量面積も記載することとします。
  3. 売主及び買主は、第2項の測量の結果得られた清算対象土地の面積と表記清算基準面積とに差異が生じたとき、売買代金清算に関する覚書を締結して、残代金支払日に表記清算単価により売買代金を清算します。
  4. 第4条第2項にかかわらず、売主は、買主に対し、確定測量図を作製できないときは、平成●年●月●日までであれば、書面により通知して、本契約を解除することができます。
  5. 第4項により、本契約を解除した時、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還します。なお、売主は、買主に対し、損害賠償の責を負いません。

 

【解説】

残代金支払日までに土地家屋調査士等による測量を行い、実測面積と登記面積に差異がある時は、残代金支払いの時に、売買代金を清算する契約の方法です。

 

本条のポイントは、「隣地所有者等の立ち合いが得られなかった場合の契約解除」ですね。以外とあります。具体例を挙げると下記のようなケースです。

①隣接地所有者が見つからず相当な時間を要する

②隣接地所有者が相続で複数して相当な時間を要する

③隣接地と境界の主張する位置が異なり、立ち合いの合意が得られない。

④隣接地と揉めており、そもそも立会ってくれない。

 

 隣接地の立ち合いが出来ない場合、「契約解除」、「決済引渡日を延長して立ち合いをやる」、「立ち合いできず確定測量図を交付できなくても決済をする」など色々なケースがあります。この場合、売主・買主の交渉となります。

 

 

 

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