ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「不動産投資アービトラージ」 西村明彦(著)

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おすすめ 

★★★★★

 

本の内容 

「アービトラージ」とは、裁定取引=市場のゆがみに着目した取引、投資をいいます。世の中には、裁定の機会を利用したビジネスが数えきれないほど存在し、不動産投資にもアービトラージの考え方を使いこなせるとして、西村氏は、具体例や実例を交えて紹介しています。

 

感想 

①麦わら帽子は冬に買う 

「相場が停滞期のタイミングにこそ、勇気をもって買え」という意味です。・・あなたが高級衣服や靴を買うのも、1月~3月のセール期間を利用することが多いのではないでしょうか。既に型落ちのモノを買うわけですが、年末の価格に比べて3割~5割引きとなるわけですから、セールを利用しない手はありません。しかし生活用品、衣服等のセールは景気、不景気にかかわらず1年に数回実施されますが、商業用不動産の相場は、おおむね10年周期(サイクル)のためボトムフィッシングの機会を逃せば、また10年物間セール期間を待たねばなりません。

不動産の価格変動は波があります。しかし、その波はなかなか来ません。西村氏の指摘の通り10年に一度くらいでしょうか。その時期を待つというのは、当然ですが、考えなければいけないのは、不動産価格が下落し底値に近い時は、融資がつきにくい(金融機関が貸し渋っている)ということです。いざ今だと思っても手元資金がないと厳しいのです。

 

 

 

②時間がない者から買う 

投資の常道は、安く買うことに尽きます。特に金額の張る不動産投資は、入り口の価格に負う部分が大きく、投資成功可否の9割がそこにかかっているといっても過言ではありません。どうしたら安く買うことができるか。その答えは「時間のない所有者の不動産を買う」です。不動産の最大の弱点は、流動性が低い(換金性がない)という点です。上場株式は売却後その日を含めて4日後には現金化できます。国債も換金性に優れています。不動産の場合は、売り出ししてから現金化するまで通常3~4ヶ月かかります。しかしごく稀に、すぐにでも収益不動産を現金化しなければならないローン破綻者、税金滞納者、相続人が現れます。典型的時間のない不動産所有者です。

不動産の最大の弱点は流動性が低いことです。そして、流動性が低いがゆえに現金化できるまでに時間がかかります。不動産を売り急いでいる理由はいくつもありますが、これは歪みが出ている状況です。

①任意売却(競売までのリミット、債権者のリミットがある)

②買い替えで購入の時期が近い

③相続税の納付期限が近い

④企業の決算期(例えば3月末)が近い

⑤その他何等かしらの理由で現金が必要な時期が近い

 

 

③手数料は常に満額払う 

あなたがケチな性分であるなら正直にいってアービトラージャーには不向きです。ここでいうケチの定義は、カネ離れが悪いことを指します。・・・日本の手数料率は3%が上限ですが、欧州も米国も同程度です。どんな理屈で3%に収れんされていくのかわかりませんが、金額はさておき成約不動産金額の3%を収受して「割高だな」とか「儲かったな」と感じたことはありません。買主、売主からは見えない苦労があるのです。

仲介会社から見た不動産投資家のお客様は、マイホームを探されているお客様より大切にされる可能性が高いです。なぜなら、人生1回の取引ではなく1棟目購入した方は、2棟目を購入するからです。

そんな始めて取引をする時に、仲介手数料を値切ったら仲介会社はどう感じるでしょう。2回目からは物件紹介が来ないかもしれませんね。他の方に売って仲介手数料満額もらえるからと考えるからです。仲介手数料を値切ってもあなたのところに物件がくるようなら、あなたがその不動産を相場より高く買っている可能性があると思います。よく考えましょう。

 

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