ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「誰も触れない不動産投資の不合理な真実」 八木剛(著)

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おすすめ

★★★★☆

 

 本の内容

八木氏が、不動産業界の不合理な真実を一つ一つ取り上げて、解説していくという本です。

 

感想 

①負け組になる原因 理性でなく感情で判断してしまう

 不動産投資だけではなくビジネス全般に言えることですが、何かを決断する時に感情を交えてしまうと失敗する確率が一気に高まってしまいます。特に、不動産投資では保有する物件にどうしても愛着がわきがちです。・・・愛着がわくと「あばたもえくぼ」に見えてきます。たとえば、築年数が古く汚れが目立つようになった物件についても、「十二分に綺麗で魅力がある」と感じてしまうかもしれません。

不動産仲介の仕事をしていると、このケースはよくあります。

現物の不動産であること。高額の資産であること。長期間保有していること。保有物件のアピールポイント(特徴)を把握していることはとてもよいことですが、過剰に評価しているケースが多いです。この理由は、理論的な考えではなく感情が入ってしまっているからです。

自分がどう思っているかも大切です。しかし、賃貸付けでは入居者がどう感じるかの方が大切です。売却時では他の投資かがどう感じるかの方が大事なポイントになります。

 

②銀行マンは自然減少する「融資残高」のノルマに追われている

土地などの資産を担保に金融機関からお金を借り入れて物件を購入し、月々の家賃収入の中からローンを返済しながら利益も確保するのが一般的な不動産投資の手法です。不動産投資を成功させるには、銀行マンとのお付き合いが欠かせません。・・・銀行員の多くは日々、厳しいノルマに追われています。新人の頃から「定期預金の獲得」「投資信託の販売」「クレジットカード契約の獲得」などのノルマに追われ、達成できなければさまざまなペナルティが科されます。

その中の一つに「融資残高」というノルマがあります。多くの場合、融資残高のノルマは各支店に割り当てられ、支店(チーム)での目標になっているようです。

 銀行マンは、他の業種の営業と同じように融資のノルマがあります。しかし、他の営業ノルマと異なるのが、融資残高は、毎月返済が行われて元本が減少するため、利息収入も減っていきます。つまり、何もしないと「ゼロ」ではなく「マイナス」なのです。ここが銀行マンの辛いところです。

 

③銀行は失敗する物件でも融資する

不動産投資を行うオーナーの中には「銀行が貸してくれるなら大丈夫」と考える人がいます。・・・銀行側はもちろん、収益性の低い物件より、高い物件の融資をしたいものです。しかし、このような場合も銀行の見立てが間違っていた、というわけではありません。なぜなら、オーナーと銀行では「失敗」についての考え方が違うのです。

資産性の高い顧客に対しては、「Aという物件の担保評価が低くても、他の資産から返済ができるから今回はフルローンで貸し出そう」 ということは日常茶飯事です。

八木氏が指摘しているように「銀行が貸してくれるなら大丈夫」と考える人はいます。そういう人ほど返済ができなくなると「銀行がいい物件だと言ったから。」「銀行が儲かる物件だと言ったから」「銀行から勧められたから」と話す人が多いです。

オーナーと銀行の立ち位置は異なります。不動産投資の正解も異なります。ご自身で調査・検討し、自身で決定することが重要です。

 

 

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