ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「楽器可防音マンション経営」 大塚五郎右エ門(著)

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本の内容 

大塚五郎右エ門氏による「楽器可防音マンション」に特化した不動産投資のお話です。

 

 感想

①不動産投資では立地が何よりも重要 

不動産投資では、とりわけ立地選びに関して最新の用心が求められることになります。30年後も安定した需要が見込めないような立地では、十分な家賃収入を得ることが難しくなるかもしれません。

ことに東京23区の場合は、最寄り駅からターミナル駅(東京・渋谷・新宿・池袋・品川・上野・大手町のうち最も近い駅)までの移動時間と物件から最寄り駅までの時間(徒歩)の合計時間が賃料に与える影響度が大きく、最寄駅から徒歩15分を超えると稼働率が極端に落ちる傾向になります。一般的には大きな需要が見込めるファミリータイプや一戸建て貸家であっても、最寄駅から徒歩15分超えの場所にあるような物件は避けることが望ましいでしょう。

不動産は立地が全て。建物は、古くなっても建替えをしたり、リノベーションしたり、コンバージョンしたりと工夫次第でどうとでもなります。しかし、立地は変えられません。最も重要です。

なお、本の第3章でも収益を生み出し続ける不動産の絶対条件は、「希少性」「将来性」「好立地」の一棟マンションであると話をしています。立地は重要です。そして、「楽器可防音マンション」は希少性にあたります。

 

②コンセプトはVRIO分析で検討する。

コンセプトマンションのアイデアは様々にありえますが、掲げるコンセプトがマーケットにおいて優位性をもっているか否か、つまりは入居者をひきつける魅力や価値をもっているのか否かが重要になります。

そこで、具体的なコンセプトを考える際には、①Value(経済価値)、②Rarity(希少性)、③Imitability(模倣可能性)、④Organization(組織)の4つの観点から競争優位性を判断するVRIO分析のフレームワークを用いるとよいでしょう。

例えば、「楽器可防音マンション」は希少性があると思います。自身が購入するもしくは建築する物件のコンセプトは、その市場において希少性を発揮しているかはポイントです。また、その希少性は、模倣しやすいかどうかも重要です。なぜなら模倣することが簡単であれば、希少性がすぐに失われるからです。本書で紹介されている「楽器可防音マンション」は成功例一つです。投資家自身が考え抜かなければなりません。

 
③楽器を演奏できる物件は音大の近くにある必要はない

これまで、楽器可物件は音楽大学の近くに建てられることが多く、音大の学生向けのニッチな市場であるととらえられてきました。しかし、当社で楽器可物件の賃料に関する回帰分析を試み、賃料への影響度を分析した結果、音大の近くであることは実は重要ではないことが明らかになりました。

音大の学生よりもむしろ、先に触れたヤマハの大人の音楽教室などに通っているような、音楽を趣味として、別の安定した仕事をもっている社会人の根強いニーズがあることが判明したのです。

希少性のある物件を購入・建築する場合、マーケティングが重要になります。希少性があるわけですから、先例が少ないのです。

「楽器可防音マンション」では、社会人の根強い音楽を趣味とした方がターゲットであったということです。希少性のある物件の場合、他の一般的な物件と比べてマーケティングがより重要になっていきます。

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