ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

売買契約書 重要条文 TOP3

 

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不動産を購入する際、売買契約書を売主・買主で取り交わします。今回は、投資用不動産を購入する際に、特に重要となる条文を3つあげました。

 

 

 

 

NO.3 融資利用の特約  

融資利用の特約です。不動産を購入する多くの方は、融資を利用します。

住宅購入でも融資を受けますが、投資用不動産と違って、住宅ローンは審査が通りやすいです。投資用不動産は、担保評価が出るかどうか、金融機関の融資スタンスがどうか、色々な要件が絡み合ってくるため、住宅ローンほど簡単に審査が通るものではありません。従って、融資利用の特約の条文にも注意しておく必要があります。

 

注意点①:「融資承認期日」と「融資利用の契約解除期日」

「融資承認期日」と「融資利用の契約解除期日」は、異なります。

例えば、「融資承認取得期日」は、2017年3月10日。「融資利用の契約解除期日」は、2017年3月17日と設定します。「融資承認取得期日」は融資承認をこの日までに取得してくださいという期日であり、「融資利用の契約解除期日」は融資承認が得られない場合、売買契約を解除できる時期です。

 

注意点②融資承認が得られなかった場合 

買主は、融資承認が得られず契約を解除する時は、売主に解除の通知を行い、解除通知書を送るかもしくは覚書を締結することが必要になります。従って、必ず契約解除期日前に話し合いを行うことが必要です。

 

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NO.2 敷金・保証金の返還債務 

敷金・保証金とは、賃借人から預かっている一時金です。不動産売買を行う際、この敷金・保証金   は、売主から買主に承継することになります。

 

 注意点①敷金・保証金の額

売買契約時に敷金の額を賃貸借契約書で確認することになりますが(実際は、物件検討時にレントロールで確認する)、その金額が最新の敷金で間違いないかの確認をしておく必要があります。

例えば、当初の契約書では、敷金20万円であったところ、更新時に賃料が減額され敷金も18万円に減額されていたが、当初敷金しか知らなかったということがあると困ります。しっかりと改めて仲介会社に確認をとることが必要です。

 

注意点②敷金・保証金の承継は、償却前か?償却後か? 

店舗等の賃貸借契約では、 保証金の「償却」という一部を賃借人に返還しない規定があります。

投資用不動産を売買する場合、「償却保証金」を承継するか?「償却保証金」を承継するか?とい問題があります。結論から言うと、償却で契約することもあれば、償却で契約することもあります。つなり、売主・買主調整する必要があるのです。

・償却の保証金を買主に承継するケース

一般的に、賃貸借契約書には「保証金は賃貸借契約の解約時に償却する」旨の記載がされています。これに則り、解約していないのだから償却前で承継すべきという内容です。

・償却の保証金を買主に承継するケース

税務上、保証金の償却される部分は「返還されないことが確定した時点で収益に計上」します。つまり、契約締結時点で償却分が確定していれば、最初に収益計上していることが多いです。

この場合、すでに保証金の償却は、売主が収益に計上しているため、償却後の保証金で承継すべきという内容です。

 

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NO.1 賃貸借契約の承継 

投資用不動産は、賃借権の負担付きで売買します。その条文です。

 

 

注意点 所有者及び賃貸人の変更通知 

物件の決済引渡が行われた後、賃借人に「所有者及び賃借人の変更通知」を通知します。オーナーが変更したことを伝えるためです。賃借人がオーナー変更したことをしらなければ賃料は入金されません。賃借人への通知方法は、管理会社及び仲介会社と相談が必要です。

注意点としては、賃料の清算についてです。引渡日をもって売主・買主の収益を区分しますが、賃料の多くは、当月分を前月末までに振込などの前払いになって時間差ができますので、売主・買主でどのように清算をするか取り決めておく必要があります。特に滞納や入金の遅れがある場合は、事前に取り決めをしておく必要があります。

 

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