ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい」菅谷太一(著)

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おすすめ

★★★★☆

 

本の内容 

菅谷氏が、不動産投資について一つ一つ説明をし、結論として不動産投資は「土地値物件」ではじめましょうと話をしています。

  

 感想

①23区内の路線価が安い区、隣接市町村を狙え 

路線価ベースでみると平均㎡単価が安いのは、

1位:葛飾区(33万4800円/㎡)

2位:足立区(33万5160円/㎡)

3位:江戸川区(35万5955円/㎡)

4位:練馬区(39万9353円/㎡)

5位:板橋区(43万3918円/㎡)

の順となり、23区で狙い目のエリアといえます。当社においても中古の不動産を取得する際、上記のエリアの物件が非常に多いです。また、東京都下、神奈川、埼玉、千葉西エリアは、23区を取り囲むエリアであり、市場が大きく動いたとしてもその影響、つまり上昇幅は少ないですが、下落幅もまた少ないと考えることができます。

ただし、次のエリアは23区と同等かそれ以上のエリア平均路線価格ですので、購入前提で探してもなかなか難しいのが実情です。

武蔵野市(88万6952円/㎡)

三鷹市(48万4981円/㎡)

立川市(48万0166円/㎡)

小金井市(38万9500円/㎡)

国分寺市(37万5687円/㎡)

 やはり23区内は強いです。その中で路線価が安い区というのは、大枠同意ですね。ただし、区によっても差は大きいです。例えば、足立区でも「北千住」駅は、東京電機大の移転、東口の整備によって相当印象が変わってきています。逆に舎人ライナー「見沼代親水公園」駅とほ20分という物件は厳しいでしょう。地域分析は、マクロ視点からとミクロ視点から行わないといけません。

 
②実例から学ぶ「土地値物件」土地価が購入金額を上回る駅遠物件

はじめにご紹介する例は、東京都の中央線沿線にある物件です。武蔵小金井駅から徒歩25分と駅からの距離は決して近いとはいえませんが、整形された角地であり、また接道条件も良かったため、土地の資産価値部分が大きくなる物件でした。・・・物件の諸条件を鑑みて、15年賃貸ののちに土地のみを建売3区で売却するという出口戦略を立てました。

土地値で購入した投資用不動産の出口はもっぱら土地売りになるでしょう。このパターンは、出口を読みやすくなります。不動産投資は、①購入時になるべく安く②運用時になるべく手元に残し③出口で利益を確定するわけです。そのため、購入時に土地値で購入できた物件は、利益確定の確立が高いはずです。 

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