ローリスク不動産投資

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解除と解約の違い!?

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 解除と解約の違いは!? 

契約の「解除」とは、契約締結後、当事者の一方の意思表示によって、その効力が最初っからなかったのと同じ状態にすることをいいます。(民法第545条)。

対して、「解約」は、賃貸借契約のような継続的な契約関係の場合に、その効力を将来に向って効力を消滅させるときに用いられます。

 

 

【具体例:解除】売買契約書 第13条 瑕疵担保責任 

 条文例  
  1. 売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について、引渡し日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り、瑕疵担保責任を負うものとし、買主は、売主に対し、瑕疵により生じた損害の賠償を請求することが出来ます。
  2. 買主は、瑕疵が存在することにより本契約の目的を達することが出来ない場合には、引渡し日から3ヶ月以内に限り、本契約を解除することができます。
  3. 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても本条の責任を負うものとしますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵を知っていた時は、売主は、本条の責任を負わないものとします。

 

※つまり、瑕疵が存在することによって契約の目的が達することが出来ない場合、解除することにより、最初っからなかった状態になります。

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【具体例:解約】売買契約書 第14条 瑕疵担保責任

条文例 
  1.  売主及び買主は、本契約締結日において、本物件の建物につき、売主と建物賃借人との間に、別紙「建物賃貸借契約一覧」のとおり、建物賃貸借契約が締結されており、その賃借権の負担付で本物件を売買したことをお互いに確認し、買主は、所有権移転と同時に賃貸借契約等において売主が有する賃借人としての権利義務の一切を承継するものとします。
  2. 売主及び買主は、互いに協力して、引渡後すみやかに本物件建物の所有者及び賃貸人の名義変更について、本件賃借人に対し通知するものとします。
  3. 売主は、買主に対し、売買代金全額受領と引き換えに、現に保有する賃貸借契約書等に関連するすべての書類を交付するものとします。
  4. 買主は、引渡時までに、本件賃借人からの賃貸借契約等の解約等が行われる場合があることを承諾し、引渡時の賃貸借契約を承継するものとします。なお、引渡時までに、賃借人からの解約等が発生した場合、売主は、買主に対して、遅滞なくその旨を通知するものとしますが、本契約には何等の影響を与えないものとし、買主は、売主に対して、売買代金の減額請求、その他何らの請求、異議申立てを行わないものとします。
  5. 売主は、引渡時までに、本物件建物につき新たに賃貸借契約を締結し、又は賃貸借契約等を変更もしくは売主から解約等する場合には、その条件および締結、変更もしくは解約等の可否について買主と協議し、買主の承諾を得なければならないものとします。 

 

※つまり、賃貸借契約の解約があった場合、その契約はその時点から将来にわたって効力が消滅します。

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