ローリスク不動産投資

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賃貸人の地位を主張するための要件

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賃貸人の地位の移転 

投資用不動産が売主から買主に売買された場合、投資用不動産の譲渡当事者の合意や賃借人の承諾がなくても当然に賃貸人の地位は移転するのでしょうか?

これは、賃借人が賃借権の対抗要件(民法605条、借地借家法31条1項)を備えている場合は、当然に移転されると考えるべきです。なぜならば、譲渡当事者は投資用不動産の売買を行っており、当事者の意思に合致し、賃貸借契約の継続を望む賃借人の利益にもなるからです。

 

※民法605条

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

 

※借地借家法31条1項

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

 

賃貸人の地位を主張するための要件

投資用不動産の譲受人が賃借人に対して賃貸人の地位を主張するための要件がは何が必要となるのでしょうか?

投資用不動産を譲渡した場合、賃料の振込先が変わったり、管理会社が変わったりするため「所有者・賃貸人の変更通知」を賃借人に行います。おおむね取引ではこれで足ります。

しかし、法律的にどうなのかというところまで深く突っ込むと登記を要求されます。なぜなら、賃借人は誰が新しい所有者であるかということが最も明確に把握することができ、また仮に二重譲渡された場合に賃借人の立場を確実にすることができるからです。

 

売買契約書 第14条 賃貸借契約の承継 

実際に売買を行った時の賃貸借契約の承継については、下記記事で条文と解説を行っていますので、ご確認いただければと思います。

www.fudousantousinavi.com

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