ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

重要事項説明書とは?

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重要事項説明書とは? 

不動産の売買契約は、複雑であり一般消費者にとって簡単に理解できるものではありません。そのため、宅地建物取引業者(以下「宅建業者」)は、売買取引をする不動産(以下「対象不動産」)について調査しまとめた「重要事項説明書」を作成します。そして売買契約を締結する前に、宅建業者が売主・買主(以下「取引当事者」)に説明をします。

重要事項説明書は、口頭ではなく書面にして説明します。説明を受けて納得した段階で取引当事者は署名捺印(記名押印)を行います。

 

誰が説明するの?

宅地建物取引業法(以下「宅建業法」)では、取引当事者に、対象不動産に関する重要な事項について、宅地建物取引主任士(以下「取引主任士」)が説明を行います。したがって、取引主任士でない者が説明を行ったとしても、重要事項説明をしたことにはなりません。

なお、複数の宅建業者が取引に関与する場合(売主側宅建業者A、買主側宅建業者Bなど)全ての宅者が重要事項の説明義務を負うことになります。

 

 

説明時期について 

宅建業者は、重要事項の説明書面を交付して行います。宅建業法では重要事項の説明時期を売買契約が成立するまでの間」としています。

重要事項の説明は、取引当事者が取引内容を十分に理解したうえで契約を締結することが目的です。従って、取引当事者は不動産売買が決まったらなるべく早い段階でその内容を確認しておくことが重要です。

多くの不動産取引では、売買契約と同じ当日に、売買契約書を読む直前に重要事項の説明を受けます。しかし、一般消費者が始めて説明された内容をすぐにしっかりと理解できるとは言い難いです。契約日と別日として重要事項説明を受けることが難しい(宅建業者も2回に分けることを嫌がる)場合は、事前に重要事項説明と売買契約書(案)をメールなりFAXなりで宅建業者から送ってもらい確認しましょう。そして、わからないことがあったら必ず聞いて納得して売買契約を締結しましょう。

 

 

説明責任について 

重要事項説明書には、宅建業者、取引任士の押印を行います。つまり、説明した内容については、宅建業者と取引主任士双方に責任があります。

なお、宅建業法では、重要事項の説明義務違反をした場合、宅建業者に1年以内の業務停止処分が行われ、内容が重たい場合は免許取り消し処分にもなりえます。取引主任士については、都道府県知事が処分または1年以内の事務の禁止処分を行うことができます。

 

重要事項説明書に説明すべき事項のうち最低限の事項

 宅建業法第35条は、最低限度の重要事項を列挙して、その説明義務を定めていますが、実際の重要事項説明書は、もう少し色んな項目が記載されています。最低限の記載事項は、下記の通りです。

 

 

宅建業法 第35条 重要事項の説明等 
  1. 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
    1. 当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称)
    2. 都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
    3. 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
    4. 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)
    5. 当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項
    6. 当該建物が建物の区分所有等に関する法律 (昭和三十七年法律第六十九号)第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令で定めるもの
    7. 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
    8. 契約の解除に関する事項
    9. 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
    10. 第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第41条の2の規定による措置の概要
    11. 支払金又は預り金(宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭(第四十一条第一項又は第四十一条の二第一項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。)であつて国土交通省令で定めるものをいう。以下同じ。)を受領しようとする場合において、第六十四条の三第二項の規定による保証の措置その他国土交通省令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
    12. 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
    13. 当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
    14. その他宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項

 

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