ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

重要事項説明書 ~解説・注意点①~

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1.不動産の表示 

不動産の表示は、取引対象となる不動産を特定するものです。詳細は、下記の通りですが、所在は、登記簿謄本に記載されている地番が記載されており、住居表示があわせて記載されていることもあります。 

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土地 

原則、登記簿謄本の記載の通り記入されます。

①所在、②地番、③地目、④地積が記載されます。同時に⑤「土地の権利の種類」という欄があり、所有権、賃借権、地上権の表示があり該当するものに記載がされています。

 

建物

原則、登記簿謄本の記載の通り記入されます。

ただし、①建物が増改築により登記簿に記載されている表示と現況が異なる場合、②建物が未登記の場合は、建物設計図書や固定資産税課税台帳、建築確認に記載された面積を併記することがあります。

 

 

2.売主の表示と占有に関する事項

売主の表示

重要事項説明書は、買主が不測の損害を受けないように、重要な事項を説明するものです。従って、売主の表示はとても重要です。

①登記簿記載の所有者と同じ場合

②相続があり、登記記載の所有者と売主が異なる場合

(相続登記が未了のケースと遺産分割協議がまとまらないで登記できていないケース)

③他人物所有の場合

(AーBーCの取引で、BはAと契約済であるが決済前の時点に、BがCと契約しようとするケース)

 

注意点① ~本人確認~

売主が、本当に売主本人であるか確認する必要があります。権利証の提示を受けて、運転免許証等で所有者と記載された本人かどうかの確認を行います。代理人が契約をする場合、委任状、印鑑証明(実印で押印)と運転免許証等で同様に本人確認を行います。

 

 

占有に関する事項 

ここは、投資用不動産の売買で関係してくる箇所です。売買契約締結時点における第三者の占有の有無が記載されます。ここで第三者とは、当事者以外のものが全て該当することになります。

賃借人付きの投資用不動産の売買では、占有欄に有りの記載がされ、賃借人の名前と住所が記載されます。

 

3.登記簿の構成について 

登記簿は、大きく分けて①表題部②権利部の甲区(所有権に関する事項)③権利部の乙区(所有権以外の権利に関する事項)の3つの構成となっています。

 

表題部 

土地については、所在・地番・地目・面積等が記載されており、建物は、所在・家屋番号・建築面積・種類等が記載されています。また、倉庫や物置などの付属建物があれば付属と建物の登記もされています。

 

権利部の甲区(所有権に関する事項) 

甲区(こうく)には、所有権に関する事項が記載されています。この欄で今現在誰が所有者であるかがわかります。また、仮登記、差押等もここに記載されます。

 

権利部の乙区(所有権以外に関する事項) 

乙区(おつく)には、所有権以外に関する事項が記載されています。代表的なものは、地上権、賃借権、抵当権等です。抵当権の記載がある場合は、この欄に抵当権の細かい内容の記載がされています。「登記年月日」「受付番号」「債権額」「債務者名」「抵当権者名」「共同担保目録番号」などです。

 

※なお、抵当権が設定されている場合には、実際の借入残債等を確認しておく必要があります。例えば、1億円の売買代金を買主から売主に支払う場合、売主の残債が1億2000万円ある場合は、本物件の売却代金だけでは通常抹消できません。従って、残債額を確認すること、残債の方が多い場合は、足りない金額をどのように充当するのか、もしくは金融機関が全額返済しなくても抵当権の抹消が可能なのかなどの確認が必要となります。

 

 

4.都市計画法に基づく制限

都市計画法は、土地計画の内容に関して必要な事項を定めることにより、都市の健全な反転と秩序ある整備を図り、国土の発展と福祉の増進に寄与することを目的としています。

 

都市計画区域の区域区分について

都市計画区域の区域区分としては、下記のように分けられます。

1.都市計画区域

  ①市街化区域

  ②市街化調整区域

  ③区域区分のされていない区域

2.準都市計画区域

3.都市計画区域及び準都市計画区域以外

 

各区域の内容は、下記の通りです。

1①市街化区域

既に市街地を形成している区域(既成市街地)とおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域(都市計画法第7条第2項)

 

1②市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域(都市計画法第7条第3項)

農業や緑地保全に重点が置かれているため、原則として住宅等を建築することができませんので注意が必要です。

 

1③区域区分のされていない区域(非線引区域ともいう)

非線引区域は、区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)が定められていない都市計画区域です。

 

2準都市計画区域

都道府県が、都市計画区域以外の区域のうち、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じる恐れがあると認められる区域を指定し必要な都市計画を定めることができる区域です。

 

都市計画区域及び準都市計画区域以外

上記の都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域をいいます。

 

用途地域とは?

用途地域とは、都市計画法の地域区域のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。例えば、市街化区域内に無秩序に、住宅地の真ん中に工場が建っていては街並みがよくありません。これを防ぐために、地域を区分して、住宅は住宅、工場は工場、天尾は店舗と同じ用途の建物をなるべく集めるようにしています。用途地域には、住居系、商業系、工業系の12の地域があります。

 

用途地域の種類と定義
  1. 第一種低層住居専用地域:低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
  2. 第二種低層住居専用地域:主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
  3. 第一種中高層住居専用地域:中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
  4. 第二種中高層住居専用地域:主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
  5. 第一種住居地域:住居の環境を保護するため定める地域。
  6. 第二種住居地域:主として住居の環境を保護するため定める地域。
  7. 準住居地域:道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。
  8. 近隣商業地域:近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業、その他の業務の利便を増進するため定める地域。
  9. 商業地域:主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。
  10. 準工業地域:主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域。
  11. 工業地域主として工業の利便を増進するため定める地域。
  12. 工業専用地域:工業の利便を増進するため定める地域。

 

注意点②~用途地域内の建築物の用途制限~

 

Q:住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿を建てられない用途地域は?

A:工業専用地域

 

 Q:幼稚園、小学校、中学校、高等学校を建てられない用途地域は?

A:工業地域、工業専用地域

 

 Q:老人ホーム、身体障碍者福祉ホーム等を建てられない用途地域は?

A:工業専用地域

 

 Q:大学、高等専門学校等を建てられない用途地域は?

A:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、工業地域、工業専用地域

 

 Q:病院を建てられない用途地域は?

A:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、工業地域、工業専用地域

 

 Q:ホテル、旅館を建てられない用途地域は?

A:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域

 

 Q:カラオケボックスを建てられない地域は?

A:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域

 

5.建築基準法 建ぺい率(けんぺいりつ)とは?

建ぺい率とは、わかりやすく簡単にいうと、建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。また、これをパーセンテージで表したものになります。

また、建蔽率は、建物が土地に蔽(おお)いかぶさる率という意味があります。建ぺい率の計算方法は、建築面積÷敷地面積×100=建蔽率となります。

 

建蔽率は、原則用途地域に応じて数値が定められています。なお、商業地域の防火地域内に建つ耐火建築物は、すぐ隣の建物にぴったり建てても延焼の可能性が低いので、建蔽率の制限をなくしています。それ以外の地域では、防火地域内の耐火建築物は建蔽率10%が加算されます。また、一定の条件を満たす角地についても10%の建蔽率が緩和されます。

 

 

注意点③ ~バルコニーは、建ぺい率に入るのか?~

バルコニーは、建ぺい率に算入されるのでしょうか?これは、一概にいけるものではありません。バルコニーは、外壁から横に突き出した部分がある場合でも、それが1m以内であれば建築面積に算入されません。では、これが1mを超える場合はどうでしょうか。1mを超える場合には、先端から1mまでの部分が建築面積に算入されず、1mを超えた部分が建築面積に含まれることになります。例えば、外壁から横に1m50cm出ていれば、50cmが建築面積に算入されることになります。

なお、これは、バルコニー以外に軒や庇(ひさし)も同様です。

 

 

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用途境等の場合の建蔽率について(建築基準法第53条2項)

建築物の敷地が用途境等の場合で、建蔽率の制限を受ける地域または区域が2以上にわたることがあります。この場合、各地域内の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければなりません。

 

具体例

◇敷地300㎡

◇近隣商業地域 建蔽率80% 対象敷地面積180㎡

◇準工業地域 建蔽率60% 対象敷地面積120㎡

 

(80%×180㎡/300㎡)+(60%×120%/300%)

=建蔽率72%

 

建蔽率の適用除外(建築基準法第53条5項)
  1.  第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
  2. 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの
  3. 公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの

 

 

6.建築基準法 容積率(ようせきりつ)とは?

容積率とは、わかりやすく簡単にいうと、建物延床面積の敷地面積に対する割合をパーセントで表したものです。

容積率の計算方法は、建物延床面積÷敷地面積×100=容積率となります。

 

注意点④~指定容積率と基準容積率とは?~

容積率には、指定容積率と基準容積率の2つがあります。具体例を出して説明します。例えば、容積率300%の地域で道路幅員による制限を受けて240%となる場合があります。この場合は、指定容積率が300%。基準容積率240%となります。

 

指定容積率とは、都市計画法で数値が定められています。 この都市計画で定められている容積率を「指定容積率」といいます。都市計画法指定されている容積率だからです。基準容積率とは、建築基準法の規定によって制限される容積率です。この建築基準法で制限される容積率を「基準容積率」といいます。前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域に よって制限されています。建築基準法制限されている容積率だからです。

 

容積率の特例

容積率には、①共同住宅のエントランス、階段、廊下に関する特例、②住宅の地下室に関する特例③高層住居誘導地区④特例容積率適用地区⑤特定道路による容積率緩和などの特例があります。上記のような指定容積率や基準容積率は、調べればわかりまうが、実際の案件ごとの具体的な容積率については、建築士等の専門家に相談すべき事項かと思います。

 

容積率には、延べ床面積に算入されないものがあります。具体的には、①「建築物の地階」と②「共用の廊下又は階段」があたります。

容積率に算入されないもの①「建築物の地階」

建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積は延床面積に算入されません。ただし、床面積が当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を超える場合には、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1までとなります。

 容積率に算入されないもの②「共用の廊下又は階段」

共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、延べ面積に算入されません。容積率において延べ面積に算入されない具体的な部分は、「共用廊下」「共用階段」「エレベーターホール」「エントランスホール」があげられます。

注意点としては、あくまで共同住宅の特例ですので、事務所等には適用されません。また、事務所兼居宅の物件も適用されません。その他に間違いやすいところとしては、「共用部分の収納スペース(トランクルーム)」「集会室」など容積率に算入される個所にあたりますので注意が必要です。

 

注意点⑤ ~特定道路の容積率緩和~

建築基準法第52条9項。建築物の敷地が、幅員15メートル以上の道路(以下この項において「特定道路」という。)に接続する幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70メートル以内の部分において接する場合における当該建築物に対する第二項から第七項までの規定の適用については、第二項中「幅員」とあるのは、「幅員(第九項の特定道路に接続する同項の前面道路のうち当該特定道路からの延長が七十メートル以内の部分にあつては、その幅員に、当該特定道路から当該建築物の敷地が接する当該前面道路の部分までの延長に応じて政令で定める数値を加えたもの)」とする。

 

前面道路が特定道路に接道する場合

前面道路の幅員が6m以上12m未満で、かつ前面道路に沿って幅員15m以上の道路(特定道路)からの延長が70m以内にある敷地の場合は、次の①、②のうち小さいほうが限度となります。

 

①都市計画で定められた容積率

②(道路の幅員+A)×法定乗数

 

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◇Aを求める計算方法

A={12m-前面道路の幅員}×{(70m-Lm)÷70m}

 

それ以外の容積率緩和措置について

次の建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、容積率が緩和されます。

 

①同一敷地内の建築物の機械室その他これに類する部分の床面積の合計の建築物の延べ面積に対する割害が著しく大きい場合。

②その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物。

 

7.建築基準法 日影規制(ひかげきせい)

日影規制は、わかりやすく説明すると、中高層建物の建築による日照阻害を防ぐための規制です。用途地域が商業地域、工業地域、工業専用地域以外の地域で適用されます。冬至の日を基準にして、平均地盤面から一定の高さの水平面で、一定時間以上の日影が生じないように、建物の高さを制限します。

日影規制の読み方は、ひかげきせい、ひちえいきせい共に使われています。どちらでも通じるでしょう。

 

 

日影規制の緩和

日影規制において、特殊なケースとして日影規制が緩和されることもあります。その内容についてみていきます。

  • 許可による緩和(特定行政庁が敷地の状況により、建築審査会の同意を得て、許可した場合は緩和されます)
  • 道路、河川に接する敷地の場合
  • 隣地の地盤が1m以上高い場合

逆に、日影規制が強化される場合もありますので注意が必要です。

 

斜線制限

斜線制限には、道路斜線隣地斜線北側斜線があります。

よく建物で上層階が斜めに切り取られている建物があります。これは、斜線制限による規制です。斜線制限は、建物と建物の間に空間をつくり、日照等をよくするためのものです。

 

道路斜線制限

接面道路の幅員にもとづく高さ制限です。建物の各部分の高さは、建物敷地と道路反対側の境界線までの水平距離1.25倍または1.5倍以下に制限されます。ただし、道路から一定距離下がったところからは制限がなくなります。

 

隣地斜線制限

建物の各部分の高さは、隣地境界線までの水平距離に規定倍率をかけ、それに一定の値を加算した数値以下に制限されます。20mまたは31mに立ち上がってから、斜線による制限がはじまります。

 

北側斜線制限

敷地の北側隣接地の日照を確保するたまのものです。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域についてのみ適用されます。

 なお、日影規制の対象区域では、北側斜線制限は適用になりません。

 

8.建築基準法 敷地面積の最低限度

敷地面積の最低限度は、小規模敷地が増加して建物が密集することにより、日照・通風・防災面での環境悪化を防ぐために、敷地面積の最低限度を都市計画で定めることができます。

 

敷地面積が最低限度(法律上200㎡が上限で定められる)以下の土地では、建物の建築ができません。なお、この制限は、新たに土地を分割して建物を建てる場合にのみ適用され、最低限度が定められる以前からそれを下回っていた面積の土地は、建物の新築や建て替えが可能です。

 

例えば、敷地面積が100㎡に指定された場合

①90㎡の土地は、建築可能(最低限度が定められる以前から下回っていたから)

②190㎡の土地は、95㎡と95㎡に分割して建物を建築することはできません。

 

 

都内の敷地面積の最低限度の具体例

①大田区田園調布1丁目、2丁目、3丁目、4丁目各地内

敷地面積の最低限度165㎡

 

②練馬区

建ぺい率30%の地域 110平方メートル
建ぺい率40%の地域 100平方メートル
建ぺい率50%の地域 80平方メートル
建ぺい率60%の地域 75平方メートル
建ぺい率80%の準防火地域 70平方メートル

※練馬区のように建蔽率に応じて最低敷地面積を制限しているケースや地区計画で最低敷地面積を制限している自治体もあります。重要な事項ですので、不動産の購入前には必ず確認をしましょう。

 

9.敷地と道路の関係

重要事項説明書では、敷地と道路との関係を概略図を使って説明します。基本的には、①敷地と道路との関係(概略図)②道路の種類③前面道路(公道・私道の別、接道方向、幅員、接道の長さ)④条例による制限などです。

 

敷地と道路との関係は非常に重要で都市計画区域内では、道路に接道していなければ、建物を建築することが出来ません。もちろん、単に道路に接していればいいわけではなく、建築基準法で認められた道路に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。

 

また、路地上敷地のあるような物件では、路地上部分の長さと幅で条例で制限されることもあります。このような形状の土地は、民法上は袋地、不動産業界用語では敷地延長土地(敷延:しきえん)、路地上敷地などといいます。

 

東京でいうと、東京都建築安全条例がそれにあたります。おおまかには、下記の用に定められています。

路地上部分の長さ:20m以下の場合→幅員幅2m以上

路地上部分の長さ:20mを超える場合→幅員幅3m以上

 

10.私道の変更・廃止の制限

私道(建築基準法第42条による道路のうち私道のもの)は、本来は私有財産であるため、その用途を変更することや処分することは所有者の自由です。しかし、私道の場合、所有者が勝手に道路の変更や廃止をしてしまうと、その私道を建築基準法上の道路として建物を建築したり、私道として利用しようとする人にとって損害が生じます。そのため、公共性を具備する私道については、一定の公法上の制限が課せられるというものです。

 

建築基準法第45条

私道の変更又は廃止の制限

  1. 私道の変更又は廃止によつて、その道路に接する敷地が第43条第1項の規定又は同条第2項の規定に基く条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。
  2. 第9条第2項から第6項まで及び第15項の規定は、前項の措置を命ずる場合に準用する。

 

注意点⑥ ~私道変更・廃止を禁止・制限する~

建築基準法45条によれば、私道の変更または廃止によって、その道路に接する敷地が建築基準法第43条第1項の規定又は同条第2項の規定に基づく条例の規定に抵触することになる場合は、特定行政庁は、その私道の変更または廃止を禁止、又は制限できることとなっています。

 

なお、私道を変更・廃止するためには、原則としてその私道に接するすべての敷地おお日その敷地上の建物に関する権利者全員の同意が必要となりますので、ハードルが高いです。

 

 

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