ローリスク不動産投資

不動産投資のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産登記①:なぜ登記をするのか!?

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不動産登記制度 

不動産登記制度は、不動産の物的状況(土地の面積など)や権利関係(誰が所有者か、抵当権はついているかなど)を記録した登記資料を一般公開して権利の保全を行うこと及び適切な情報を提供することを目的としています。

登記簿、公図等の登記資料を整備する役所を登記所といいます。登記一般公開されていますので、誰でも自由に見ることが可能です。

 

 

登記所とコンピューター化 

登記所は、登記事務を行っている役所(一般的には法務局といわれます)です。法務局は平日8時半から17時15分まで業務を行っています。土曜日・日曜日・祝日は空いていません。

また、現在登記簿はコンピュータ化がされています。

 

 

なぜ登記をするのか 

登記は、当事者の申請によって行われます。不動産登記は、表示に関する登記は申請が義務となっていますが、登記申請をするかどうかは任意であり、必ずしもしなければならないというわけではありません。今もたまに未登記の建物なんてことがあったりします。

そう、任意なのです。しかし、不動産を購入した場合通常すぐに登記をします。これはなぜでしょうか!?これは、不動産に関する権利変動は、登記することによってはじめて第三者に主張することができるからです。

 

登記の対抗力とは 

不動産に関する権利変動は、登記することによってはじめて第三者に主張することができます。逆に、権利があっても登記がされていないと他人に自分の権利を主張することができません。これを登記の対抗力といいます。

 

【具体例:Z不動産、売主A、買主B、買主C】

①Z不動産をAがBへ売買(売買契約済、決済引渡済、登記前)

 ↓

②Z不動産をAがCへ売買(売買契約済、決済引渡済、登記済)

 ↓

まず、民法で二重譲渡はできてしまいます。そして、上記の時系列で①→②となった場合、売買契約も決済引渡も行い売買代金を支払ったとしてもCが先に登記をしてしまえば、BはCに対抗できません。

ポイントは、この具体例でいうとBとC間の話であるということです。

 

 

登記簿の注意点 

登記の内容は、権利変動をそのまま反映するもので、極端な話時々刻々と変わります。バブルのころには、ある不動産で1日で8回も転売が行われたという話も聞きます。つまり自分の手元に登記があっても、その登記簿が最近であるのかが重要です。

売買契約を行う場合は、極力売買契約日の登記簿か売買契約日に近い登記簿を確認しましょう。決済引渡の時も同様です。ただし、決済引渡の場合は、登記を担当する司法書士が当日謄本を確認しているのが通常でしょう。

 

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