ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

重要事項説明⑦:容積率の緩和 特例について

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容積率(ようせきりつ)とは?

容積率とは、わかりやすく簡単にいうと、建物延床面積の敷地面積に対する割合をパーセントで表したものです。

容積率の計算方法は、建物延床面積÷敷地面積×100=容積率となります。

 

 

容積率の調べ方

容積率の調べ方は、各市区町村の役所に都市計画課という部署があります。そこに行って、調べたい住所を伝えると、容積率を教えてくれます。また、たいていの役所では電話でも答えてくれます。また、最近では市区町村のホームページで用途地域、建ぺい率、容積率等を調べることが出来るサイトがあります。一度検索してみるといいでしょう。

 

指定容積率と基準容積率とは?

容積率には、指定容積率と基準容積率の2つがあります。具体例を出して説明します。例えば、容積率300%の地域で道路幅員による制限を受けて240%となる場合があります。この場合は、指定容積率が300%。基準容積率240%となります。

 

指定容積率とは、都市計画法で数値が定められています。 この都市計画で定められている容積率を「指定容積率」といいます。都市計画法指定されている容積率だからです。基準容積率とは、建築基準法の規定によって制限される容積率です。この建築基準法で制限される容積率を「基準容積率」といいます。前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域に よって制限されています。建築基準法制限されている容積率だからです。

 

容積率の特例

容積率には、①共同住宅のエントランス、階段、廊下に関する特例、②住宅の地下室に関する特例③高層住居誘導地区④特例容積率適用地区⑤特定道路による容積率緩和などの特例があります。上記のような指定容積率や基準容積率は、調べればわかりまうが、実際の案件ごとの具体的な容積率については、建築士等の専門家に相談すべき事項かと思います。

 

容積率には、延べ床面積に算入されないものがあります。具体的には、①「建築物の地階」と②「共用の廊下又は階段」があたります。

 容積率に算入されないもの①「建築物の地階」

建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積は延床面積に算入されません。ただし、床面積が当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を超える場合には、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1までとなります。

 容積率に算入されないもの②「共用の廊下又は階段」

共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、延べ面積に算入されません。容積率において延べ面積に算入されない具体的な部分は、「共用廊下」「共用階段」「エレベーターホール」「エントランスホール」があげられます。

注意点としては、あくまで共同住宅の特例ですので、事務所等には適用されません。また、事務所兼居宅の物件も適用されません。その他に間違いやすいところとしては、「共用部分の収納スペース(トランクルーム)」「集会室」など容積率に算入される個所にあたりますので注意が必要です。

 

特定道路の容積率緩和

建築基準法第52条9項

建築物の敷地が、幅員15メートル以上の道路(以下この項において「特定道路」という。)に接続する幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70メートル以内の部分において接する場合における当該建築物に対する第二項から第七項までの規定の適用については、第二項中「幅員」とあるのは、「幅員(第九項の特定道路に接続する同項の前面道路のうち当該特定道路からの延長が七十メートル以内の部分にあつては、その幅員に、当該特定道路から当該建築物の敷地が接する当該前面道路の部分までの延長に応じて政令で定める数値を加えたもの)」とする。

 

前面道路が特定道路に接道する場合

前面道路の幅員が6m以上12m未満で、かつ前面道路に沿って幅員15m以上の道路(特定道路)からの延長が70m以内にある敷地の場合は、次の①、②のうち小さいほうが限度となります。

 

①都市計画で定められた容積率

②(道路の幅員+A)×法定乗数

 

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◇Aを求める計算方法

A={12m-前面道路の幅員}×{(70m-Lm)÷70m}

 

 

それ以外の容積率緩和措置について

次の建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、容積率が緩和されます。

 

①同一敷地内の建築物の機械室その他これに類する部分の床面積の合計の建築物の延べ面積に対する割害が著しく大きい場合。

②その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物。

 

 

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