ローリスク不動産投資

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東京ルールって!? ~原状回復の考え方~

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東京ルールって!?いつから出来たの?

通称「東京ルール」というものがあります。東京都では、平成16年10月1日から「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」が施行されました。これは、東京都内の居住用賃貸住宅についてのルールが東京都の条例で決められたということです。そのため、東京都内であっても事務所や店舗には、適用されません。

 

賃貸住宅紛争防止条例と説明する内容について

この条例では、宅地建物取引業者は、賃借人に対して入居中だけではなく、退去時の修理や原状回復に関する貸主と借主の負担の考え方を賃貸借契約時に借主に説明しましょうという内容です。

宅建業者が説明する具体的な内容は、条例施行規則第2条第3項に基づく「説明を適正に行うために必要な事項」を定めています。要約すると4点になります。

 

①退去時における住宅の損耗等の復旧について(原状回復の基本的な考え方)

②住宅の使用及び収益に必要な修繕について(入居中の修繕の基本的な考え方)

③実際の契約における賃借人の負担内容について(特約の有無や内容など)

④入居中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先

 

賃貸住宅トラブル防止ガイドラインって?

賃貸住宅トラブル防止ガイドラインとは、賃貸受託の賃貸借をめぐるトラブルを防止するため、条例で説明を義務付けている原状回復や入居中の修繕などの基本的な考え方について、法律上の原則や判例等をもとにわかりやすく解説したものです。下記のURLから見ることができます。

 

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(ダウンロードページ) | 東京都都市整備局

 

原状回復の考え方と「貸主負担」「借主負担」どっち?

通常の建物賃貸借契約書には、「借主は契約終了時には本物件を現状に復して明渡さなければならない」といった定めがあります。この場合の原状回復」とは、借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に借主の故意・過失や善管注意義務違反など、借主の責任によって生じた損耗や傷などを復旧することをいいます。

賃貸借の退去時の原状回復についてのポイントは、一定期間建物を借りて、退去するまでの間に、建物価値がどれくらい減少したか、どうして減少したのかを整理することが重要です。建物価値の減少については、3つに区分します。

 

【建物価値の減少の原因】

①経年変化:建物・設備等の自然的な劣化・消耗等(貸主)

②通常消耗:借主の通常の使用により生ずる消耗等(貸主)

③それ以外:借主の故意過失や善管注意義務違反など(借主)

 

①②については、借主に原状回復の義務はないとするのが一般的です。③については、借主が原状回復義務を負うのが原則です。

 

【貸主負担の具体例】

・日照等によるクロスの変色

・壁にカレンダー等を設置した跡

 

【貸主負担の具体例】

・煙草による後

・引っ越し作業で生じた傷

 

賃貸で最もトラブルが発生する点ですので、きちんと把握しておくことが必要です。

 

 

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