ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産売買では、査定価格で本当に売れるのか?

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不動産売買では、査定価格で本当に売れるのか?

不動産を売却しようとする時、不動産会社に査定を依頼することから始まります。不動産の査定は、無料ですから複数の会社に査定依頼をすることもあるでしょう。そんな中、各社の査定価格が異なることも少なくありません。注意しなければいけないことは、必ずしも「査定価格=売却できる価格」ではないということになります。

 

不動産の特徴

査定価格はあくまで「売却できるであろう目安」にすぎません。では、なぜ不動産会社によって査定価格は異なるのでしょうか。不動産は、他の財と異なる特徴があります。例えば、不動産とボールペンと比較してみましょう。

  1. 個別性(非代替性、非同質性)があります。不動産は、少なくとも地理的位置が同一のものは二つとありません。そのため、同一規格品の大量生産が可能なボールペンと異なり、代替性がないということになります。査定の場合は、類似の事例を用いて査定価格を算出することになります。
  2. 用途の多様性があります。ボールペンは基本的には文字を書くために使います。土地は、住宅用地で使う人、事務所用地で使う人、倉庫用地で使う人、駐車場用地で使う人、トランクルーム用地で使う人など色々な用途で使用することが考えられます。また、マンションの一室だとしても、自用で住む目的で購入する人もいれば、賃貸で貸すことを想定して購入する人、事務所兼自宅で使う人もいるでしょう。そのため、どのような属性の買主が、不動産を購入するかによって査定価格のアプローチも異なってきます。具体的には、自用のマンションの1室を査定する場合は、取引事例比較法を重視しますが、貸家のマンションの1室を査定する場合は、収益還元法を重視することになります。
  3. 不動産の地域性があります。街並みの状態、交通施設の状態、居住者の属性により不動産価格は異なります。例えば、仮に全く同じマンションを建てたとしても、「青山」と「八王子」では価格が異なるということです。そのため、不動産の個別的な要因(例えば、駅前に位置する、角部屋である、最上階にあるなど)の前にその不動産が存する地域について把握することが必要になります。

 

まとめ

不動産の価格は、多数の要因の相互作用によって決定されています。そのため、不動産の査定で、売却できる価格をぴったりと当てるということは決して簡単ではないのです。また、不動産会社ごとに売却依頼を受けるための戦略なども異なります。そのため、「査定価格=売却できる価格」ではないということを覚えておきましょう。

 

 

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