ローリスク不動産投資

ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

「利益と節税効果を最大化するための収益物件活用 Q&A50」  大谷義武 (著)

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おすすめ度

★★★★★

本の内容

 武蔵コーポレーション大谷社長の本です。大谷社長が日々の取引現場やセミナーでよく質問される内容を中心に、Q&A形式にして50項目の質問に対して解説していく本です。

感想

①「変えられない欠点」のある物件は買ってはいけない。

物件の良し悪しを判断するには、「変えられるもの」と「変えられないもの」という基準で考えます。・・・物件の「立地」「建物の致命的な欠陥」「瑕疵」などは、改善のしようがありません。

仰る通りですね。例えば、築年数が古くなり建物の部屋の劣化が進んできたとしてもフルリフォームをすれば賃料をアップを見込めることができます。しかし、駅徒歩20分の賃貸需要が少ない立地であった場合、これは変えられないものです。例外として近くに新駅ができる、近くに大企業の工場ができ賃貸需要がアップするということが稀にあるかもしれませんが、他力にすぎません。とても重要なことだと思います。

②入退去履歴の確認

売主が意図的に知り合いを入居されていて、管理開始直後に約半数の部屋で退去が発生したという事例もありました。

私も仕事上で投資用物件を扱っていますが、売主不動産会社で従業員に一時的に入居させて稼働率を上げている、賃料を高く設定しているという物件を見たことがあります。物件購入の検討の際には、一般的なレントロール以外に賃貸借契約書・申込書を見るかもしくは賃借人の属性を知る必要があります。

③売買契約時の土地・建物の内訳

収益物件の土地と建物の価格の内訳は、売主・買主間の合意に基づいて決定されます。この合意された金額を契約に記載します。

私が仕事上、投資用物件の売買契約で土地建物の価格内訳で採用したことがある根拠は、「①固定資産評価証明の土地建物按分」②「売主の簿価」③「不動産鑑定士による評価書(土地建物按分」)④「土地の時価を求め売買価格から土地時価を控除して建物価格を算出(前面路線価から公示価格ベースに割り戻し時価を求める)」の4つです。圧倒的に一番使うのは①の方法です。その他の方法は少数派であり、④に関しては、合理的とは言いにくいためあまりお勧めできません。税理士の相談の上、決定することがよいでしょう。

④部屋で自殺・他殺が起こったら?

殺人事件は、いつ、どこで起きるか想定することができません。・・・今は自殺・孤独氏などにも対応する火災保険があります。

切実な問題でどうしようにもないことです。私も不動産会社の立場として、お客様が保有中の物件で自殺が起こったこと、また自殺物件を売却したこともあります。不動産という商品の中で防ぐことが難しい不確定要素の一つです。一般論としては、保険等でリスクヘッジすることが大切だと思います。

⑤経費計上できるものとできないもの

所得税の納税額は、所得額で決まります。所得額とは、収入からすべての経費を引いたものなので、当然経費かできるものが多いほど所得を減らすことができ、納税額も減らすことができます。

わかりにくい、間違えやすい項目で言うと、「ローンの支払いのうち経費が認められるのは支払利息のみ」「新聞・不動産関連の書籍は経費で認められても資格取得の費用は経費にならない」などがあります。私としては、プライベートカンパニーを作って、家族を含めた従業員で旅行に行ったりできることが最大のメリットと感じます。

非常にわかりやすく、かつQ&Aでシンプルにまとめられているため、読みやすくためになる本だと思います。おすすめです。

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