ローリスク不動産投資

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オーナーが雨漏りの修繕をしてくれない。家賃支払いを拒否できるのか!?

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雨漏りの修繕義務は、オーナーにないのか?

オーナーは、借主に対して、建物の使用に支障がない状態で貸さなければなりません。例えば、屋根が破損しているために雨漏りが発生するなど通常の生活に支障がある場合には、オーナーは屋根(雨漏り)を修繕する義務があります。

オーナーの法律的な義務の根拠はどういったものでしょうか。これは、民法606条に賃貸人の修繕義務について明記されています。確認しておきましょう。

 

民法第606条 賃貸物の修繕等

  1. 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
  2. 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

 

修繕をしてくれない場合、家賃の支払いを拒否できるのか?

前述のように、修繕義務は原則オーナーにあります。しかし、オーナーが、雨漏りを修理してくれない、対応してくれないということもあるでしょう。

この場合、借主は家賃の支払いを拒否することができます。また、借主が自分で屋根を修繕してかかった費用を家賃と相殺することも可能です。なぜならば、家賃というものは建物を不都合なく使えることを前提にした対価であるためです。

 

雨漏りなどの修繕費用は、借主負担とする特約は有効か?

例えば、建物が相当に老朽化していて、安価な賃料で貸すことしかできず、修繕義務をオーナーが負うということであれば、投資事業として採算が合わないということもあるでしょう。

このような場合、賃貸借契約書において「雨漏り等の修繕義務は借主が負う」とする特約は、貸主借主が任意に合意されている場合、有効であると考えられます。

なお、注意点としては、借主負担としても地震や台風などの自然災害で発生した建物の修繕費用を全て借主に負担させることは困難なことです。従って、特約で借主負担とする場合もどのようなケースで借主負担となるか具体的に定めておくことが必要でしょう。

 

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