ローリスク不動産投資

不動産投資のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

アパート経営7つのリスクと対策について

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アパート経営5つのリスクと対策について

不動産投資は様々なリスクがあります。本日は、不動産投資のリスクのうち重要なリスクとそのリスクを把握したうえで、いかにそのリスクを最小限にとどめることができるかを説明していきたいと思います。

 

1.資産価値下落によるキャピタルロス

不動産投資において利益を出していくためには、キャピタルゲイン(売却益)を得るかインカムゲイン(賃料収益)を得ていくかということです。不動産投資のベースにあるのは、インカムゲインです。しかし、資産を大きく、保有物件を増やしている人はたいてい一定の時期に不動産を売却して売却益を得ています。そして、この売却益で次の物件を購入することになります。

 このキャピタルゲインを狙いに行くときに購入時より資産価値が下落している場合は、売却益が出ません。例えば、地方のアパートで土地値が年々下がっているようなエリアだったり、不動産市況がいい時に購入して下落時に手放してしなうなどの要因が考えられます。こうなると保有不動産は増えていかなくなります。

 

対策としては、①購入時、高い時期に買わない。相場より高く買わないということ②将来の地域の動向を考慮して売却した場合と常に想定しておくことが必要です。

 

2.空室リスク

不動産投資のベースになる賃料収入は、あくまで賃借人がいて初めて賃料収入があるわけです。そのため、保有している不動産の稼働率は重要です。いかに空室を埋めるかということが、不動産投資を成功させる鍵とも言えます。

 

対策としては、①購入時にその地域の空室率をしっかり把握しておく必要があります。地域の平均空室率で収益を見たうえで、購入検討することが必要です。②空室対策を管理会社・不動産会社・そして自分で考える必要があります。不動産投資は購入したら、何もせずに収入が入ってくるわけではありません。特にこれからの時代は、自助努力が必要です。

 

3.修繕費増加リスク

不動産投資において修繕費用の増加はリスクです。不動産投資は、賃貸収入に対して、いろいろな経費がかかります。その中でも修繕費用は、築年数が経過するに伴って金額も大きくなります。基本的には、新築から築後10年目くらいまではあまりかかりません。修繕費用が大きくなってくるのは、築10年目以降でここから外壁塗装・屋上防水・給排水管の劣化などが始まります。

 

対策としては、余裕資金を残しておくということです。また、築後どれくらいの年次にどのような大規模修繕が必要になるかを把握しておくことが必要です。

 

4.テナントリスク

賃借人であるテナントのリスクです。賃借人の滞納リスク、近隣とのトラブルリスクなどがあります。

明確な対策はありませんが、入居時の審査基準を独自のルール化をしたり、中には入居時に面談するような方もいらっしゃいます。

 

5.地震・火災リスク

不動産投資において、いつくるかがわからないリスクです。そして、損害は大きいものになります。

地震・火災リスクには、保険に入ることで対策できます。なお、融資を受ける際に地震保険までは義務でないことが多いです。しかし、今の日本でいつ地震がくるかわからない状況です。地震・火災保険には共に入っておくことが無難でしょう。

 

6.事件リスク

殺人事件などの事件に巻き込まれるリスクです。これは、最も対策が取りにくいリスクになります。できることは限られています。凶悪な犯罪が起こる場所は、傾向として賃料が低いエリアが多いと私は感じています。

出来る限りの対策になりますが、アパート等には防犯カメラ等を設置しておく、賃料の低いエリアは避ける、なるべくファミリー物件にするなどが事前にできることでしょう。

 

7.サブリース条件変更リスク

先ほど、空室リスクについてお話をしました。空室リスクを避けるためにサブリースをすることがあります。しかし、サブリース契約の中身はたいていが2年~3年ごとに賃料の見直しの条文が入っています。築年数が経過して賃料の下落・空室が増えていく時期には、サブリース賃料も下がっていくのです。サブリースでずっと同じ賃料でいられるということはありません。

 

サブリースはお勧めできません。そもそもサブリース会社も利益を取るためにサブリースをしているのです。安心を買ったつもりがうまくいかないということがほとんどです。対策としては、サブリースはしないということです。空室対策は自分で動くしかないのです。 

 

 

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