ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

売買契約解除時の仲介手数料って払うの!?

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 仲介手数料の基礎

仲介手数料とは?

不動産会社が、不動産売買によって仲介した時に受領することができる報酬を仲介手数料といいます。

仲介手数料の金額は?

日本では、仲介手数料の上限額は「売買価格の3%+6万円+消費税」とされています。これは上限ですが、大手仲介会社を中心に上限である「売買価格の3%+6万円+消費税」が請求されることが一般的です。

  

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売買契約の解除、取消し、無効、停止条件の具体例

売買契約の解除する場合、色んなケースが想定されます。大別すると「解除」「無効」「取消し」「停止条件」などがあります。無効と取消しという事案は少ないかもしれませんが、解除と停止条件は、比較的よくある話です。具体例は下記の表の通りです。

 

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売買契約解除時の手数料について

売買契約解除時の手数料については、その状況によって異なります。一つずつ確認していきましょう。

売買契約の解除

①手付解除

「売主及び買主が、手付解除した場合、売買契約に関与した仲介会社に対して報酬を支払うものとする」とされていることが一般的です。

 

②契約違反による解除

契約違反により解除した場合(違約)は、手付解除の時同様に「売買契約に関与した仲介会社に対して報酬を支払うものとする」とされていることが一般的です。

 

③引渡前の滅失・毀損による解除

引渡前の滅失・毀損とは、天災地変つまり地震や津波などが考えられます。この場合、売主及び買主の責に帰することのできな事由であり、白紙解除されたものと考えるのが妥当です。そのため、仲介手数料の請求権は発生しないとされています。

 

④融資利用特約(ローン特約)による解除

一般的には、融資利用特約により売買契約が解除された場合、仲介手数料の請求権は発生しません。これは、売買契約書の融資利用特約条項に記載がある場合と仲介会社と交わす仲介手数料支払約定書などの書類でその記載がされていることが多いです。

 

⑤瑕疵担保責任による解除

ケースとしては、少ないですが論点になるケースでしょう。瑕疵担保責任による解除とは、例えば、購入後に土壌汚染が発覚したなどがあります。こういったケースのほとんどは、売買契約引渡しが完了した後に瑕疵が判明して解除となるはずです。そのため、仲介会社も報酬を既に受け取っているでしょう。この瑕疵担保責任は、仲介会社が事前調査や重要事項説明などで落ち度がなかったかなどの論点になります。つまり。ケースバイケースです。

 

⑥反社会的勢力解除条項に基づく解除

反社会的勢力排除条項とは、平成23年に導入された条項です。売主及び買主は、暴力団・暴力団関係者・総会屋などであった場合、相手方に催促を要せずして、売買契約を解除することができます。

理屈で考えますと契約違反によって仲介会社の手数料請求権があると考えられます。しかし、反社会的勢力とは取引自体が禁止されているため、仲介手数料を請求することはないでしょう。

 

売買契約の無効

無効は、成年被後見人がした売買契約契約を取り消す場合などがあります。この場合は、売買契約が無効であることから、売買契約自体が成立したことにならないため、当然に仲介手数料は発生しません。

 

売買契約の取消し

消費者契約法などにより取消がされた場合は、売買契約は遡及的に効力が失われますので、初めから存在しなかったことになります。そのため、仲介手数料は発生しません。

 

停止条件付売買契約

停止条件付売買では、「農地を宅地に転用できること」「裁判所の売却許可決定が取れること」「借地権譲渡について地主から承諾が得られること」「買い替え特約による停止条件」などが想定されます。

停止条件付売買では、そもそも条件が成就しなければ仲介会社の報酬請求権もないということになります。

 

解除時の仲介手数料で注意すること

売買契約の当事者である場合、手付解除や契約違反の場合によって仲介手数料が請求されてしまうのは納得出来ないこともあるでしょう。契約前にどんな点を注意すればよいでしょうか。

通常、売買契約時に仲介会社と「仲介手数料支払約定書」などの書類を締結します。売買契約解除時の仲介手数料で注意することは、その際に、どういうケースで仲介手数料を請求しないかということが書類に明記されています。確認しましょう。

例えば、「融資特約による解除及び停止条件付売買で成就しなかった場合、仲介手数料は請求しません。」などの文言が入っています。記載がない場合は、仲介会社の担当者にどういったケースに請求されるのか確認しておくといいでしょう。

また、仲介手数料は、「決済引渡時に一括」という場合と「契約時半金、決済引渡時に半金」という場合があります。手付解除、違約の場合、仲介会社は、仲介手数料を取りに来ることが多いですが、その際、売買契約時に半金を貰っておいた方が仲介会社としても仲介手数料を請求しやすいという側面もあるのです。

 

補足の知識

停止条件と解除条件

停止条件とは、あることが起こったら契約の効力が生じるというものです。解除条件とは、あることが起こったら契約の効力が失うというものです。

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解除条件型と解除権留保型とは?

例えば、ローン特約で、条件が成就(ローン否認)したときに、当然に売買契約の効力が消滅するという解除条件型と条件が成就(ローン否認)したときに、買主が本契約を解除することができるという解除権留保型があります。

具体的にみると、解除条件型とは、C銀行に申し込んでローン否認であった場合、当然に売買契約が解除されるものであり、解除権留保型とは、C銀行に申し込んでローン否認であった場合、解除するかどうかは、買主の意思によるものであるというものです。なぜならD銀行に申し込んでローン承認を得ることが出来るかもしれないというチャンスがあるからです。あくまで買主Bが解除権を行使するかどうかが委ねられるということです。

 

 

解除と解約の違い

契約の解除とは、契約締結後、当事者の一方の意思表示によって、その効力が最初から存在しなかったのに同じ状態にすることをいいます。解約とは、賃貸借契約のような継続的な契約関係の場合に、その効力を最初から消滅させることが不可能な場合で、将来に向かってのみ効力を消滅させるときに使われます。

 

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手付解除時の仲介手数料の判例

下記は、媒介契約、仲介手数料報酬に関する判例が載っています。今回お話したものは、あくまで原則的な考え方です。より詳しく実例に沿って考えたい場合は、過去の判例を探したり、弁護士に相談するといいでしょう。

www.retio.or.jp

 

 

 

 

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