ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

中古マンションを3割安く購入する方法

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ワンルームマンションとファミリーマンションの購入目的

マンションは、大別するとファミリーマンションとワンルームマンションに分けられます。ファミリーマンションは、実需向けに購入する人が多い物件です。なぜなら、3LDKとか4LDKとか家族の人数も把握できて、終の住処として購入するためです。それに対して、ワンルームマンションは、専ら投資用として購入することがほとんどです。なぜなら、一人暮らししている時期はいいですが、将来結婚して、家族が増えるとワンルームマンションはそぐわないからです。

 

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジとは、現に賃貸している賃借人がいる状態で、不動産売買することをいいます。賃貸借契約を継続した状態で、所有者(オーナー)が代わるためにオーナーチェンジと呼ばれています。

中古マンションを探したことがある人は、物件のチラシやインターネットでこのオーナーチェンジ物件という記載を見たことがある方もいると思います。こういった物件は、今現在賃借人が住んでいて、不動産を購入してもすぐに住むことが出来ません。

 

オーナーチェンジ物件の相場

オーナーチェンジのファミリーマンションの中には、通常のマンションの相場より単価が安く売りに出ていたり、実際に売買されているものがあります。それは何故でしょうか。

通常、マンションの賃料は、ワンルームの方が単価が高く、ファミリーマンションなどの部屋が広くなるにつれて賃料単価は下がります。理由は、7万のワンルームマンション賃料を支払える人と15万のファミリーマンションの賃料を払える人では数が異なります。またファミリーマンションは賃貸でなく購入する人も多いためです。需要と供給の関係からファミリーマンションの方が賃料単価は低いのです。下記は賃料単価のイメージです。

 

  • ワンルーム 20平米 (6.05坪) 賃料8万円  賃料単価約13000円/坪
  • ファミリーマンション70平米(21.17坪)賃料15万円  賃料単価7000円/坪

 

上記の通り、お部屋の面積が広くなるほど、賃料単価が伸びません。そのため、ファミリーマンションの投資用物件は、投資利回りがあまり良くない物件が多いです。

オーナーチェンジ物件は、通常のマンション相場のおおむね7割〜8割程度、つまり2〜3割安くないと成約しません。

 

オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジ物件の注意点が3つあります。

  1. オーナーチェンジ物件は、賃貸中のため自分で住むことが出来ません。そのため、住宅ローンが使えません。現金で購入するか投資用のローンを使う必要があります。
  2. オーナーチェンジ物件が3割安く変えても賃貸中の賃借人が退去して、売却できるもしくは自分で住める状態になって初めて安くなるわけです。しかし、賃借人を立退きさせることは簡単ではありません。注意が必要です。
  3. オーナーチェンジ物件は、部屋の中を見ることが出来ません。いざ退去して部屋を見たらリフォーム代が、想定よりかかることは少なくありません。

 

 

www.fudousantousinavi.com

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