ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

借入金償還余裕率と損益分岐率

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借入金償還余裕率

借入金償還余裕率(DSCR:Debt Service Coverage Ratioの略)は、不動産投資において借入金の支払いの余裕率を表した指標です。

借入金償還余裕率(DSCR)の計算式は、NOI収入を借入金の元利返済額で割り戻した数値になります。例えば、NOI1000万円の純収入に対して年間500万円の借入金返済をした場合には、借入金償還余裕率(DSCR)は、2.0となります。

 

  • 借入金償還余裕率(DSCR)=NOI÷元利返済額

 

DSCRは、通常1.6以上であることが望ましいとされています。当たり前ですが、1.0であればNOIに対して全てが返済に回ることになります。借入金の支払い余裕の参考に指標として使いましょう。

 

損益分岐率

損益分岐率(BER:Break Even Ratioの略)は、あるポイントを超えれば利益となり、あるポイントを下回ると損失になるという、黒字と赤字を分けるポイント(分岐ライン)のことをいいます。

不動産投資は、長期にわたって借入金を返済していきます。将来の景気動向、地価変動、人口動向などによって収益性が上下します。そんな中で、「賃料収入がいくらまでなら損をしないか」という分岐ラインがBERであり、不動産投資の重要な一つの指標になります。例えば、満室想定賃料収入が1000万円で運営費用が200万円、年間返済額が600万円であった場合、損益分岐率は、0.8となります。

 

  • 損益分岐率(BER)=(運営費用+元利返済額)÷満室想定賃料収入

 

損益分岐率は0.8以下が望ましいとされています。注意しておきましょう。

 

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