ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産の査定方法は?費用は?

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不動産の査定方法は?

不動産の査定方法は、大きく分けて3手法があります。①原価法②取引事例比較法③収益還元法の3つになります。原価法は、不動産の再調達に要する原価に着目して、取引事例比較法は、不動産の取引事例に着目して、収益還元法は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ別の角度から不動産の価格を求めようとするものです。3手法を個別に見ていきましょう。

 

原価法

原価法の定義として「原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法とされています。この試算価格を積算価格といいます。」

イメージしやすいのは、建物の価値を査定する場合です。土地と異なり、建物は年々経年劣化していくため、価値が減少していきます。そのため、建物の再調達原価(同じ建物を新築した場合に要する費用)を求め、減価修正(建物の経年劣化を考慮し)を行って、現在価値を算出するものです。 

 

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取引事例比較法

取引事例比較法の定義として「取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法とされています。この試算価格を比準価格といいます。」

区分マンションの査定で、最も使われる手法です。特に同マンションの取引事例がある場合、その取引事例と比較して査定価格を算出することになります。また、同じマンション内の場合でも、①階層や位置②日照、眺望③室内の状態④専有面積及び間取り⑤隣接不動産等の利用の状態⑥エレベーター等の共用施設の利便性の状態などを比較して、取引事例比較法によって算出します。

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収益還元法

収益還元法の定義として「収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法とされています。この試算価格を収益価格といいます。」

 収益還元法は、既に賃貸されている場合の不動産の価格を求める場合においては特に有効な手法である。また、収益還元法は純収益を還元利回りによって還元して、査定を行います。還元利回りによって収益価格は大きく左右されます。そのため、還元利回りの査定にあたっては、十分に調査のうえ決定されることが重要になります。

 

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査定に費用はかかるのでしょうか?書式は?

不動産会社が行う査定は、無料です。つまり費用はかかりません。これは、机上査定だとしても訪問査定だとしても同様です。 遠方の物件だと、たまに交通費等を請求をしてくる会社もありますが無料です。査定を依頼する際には確認しておくことが重要です。

査定書の書式は、不動産会社によって様々です。机上の査定書ですと、1枚の査定書のみのことが多いでしょう。訪問査定で査定書を作成してもらうときは、5ページ~10ページほどの査定書が作成されることが多いでしょう。 

 

 

 

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