ローリスク不動産投資

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賃貸契約の途中で定期借家契約に変更することはできるのか?

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 普通借家契約と定期借家契約とは!?

賃貸借契約は、普通借家契約と定期借家契約に分けられます。普通借家契約は、正当事由がない限り更新される契約ですが、定期借家契約は、期間満了により終了し更新されない契約になっています。また、定期借家契約は、公正証書等の書面による契約であり、定期借家契約書とは別に「更新がなく、期間の満了によって終了する」ことをあかじ書面によって交付し説明しなければならない」といった特徴があります。普通借家契約と定期借家契約の主な違いは、下記の通りです。

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普通賃貸借契約から定期賃貸借契約への変更

定期借家契約は、契約期間が満了すると、更新することなく契約が終了する借家契約をいいます。定期借家契約は、例えば転勤で2年間限定で借家を求める賃借人にとっては定期借家契約は使い勝手がいいため、好まれることも多いです。

では、現在普通借家契約を締結している場合に定期借家契約に変更することは出来るのでしょうか。定期借家制度は、平成12年3月に創設された制度です。そのため、平成12年3月以前に締結している契約については、定期借家契約に切り替えることは出来ません。また、平成12年3月以降に契約した居住用建物の賃貸借契約については、当事者がこれまでの普通借家契約を合意解約し、新たに定期借家契約を締結することで切り替えることは可能です。

なお、定期借家契約は、そもそも延長するという考えはありません。そのため、契約終了後に改めて定期借家契約を締結するということになります。

 

定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明

定期借家契約を結ぶ際には、①定期賃貸借契約に「契約の更新がないこと」とする特約をいれること②定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明することが必要となってきます。

定期借家契約を締結する時は、オーナーはあらかじめ賃借人に対して、定期借家契約が契約更新がなく、期間満了までに当該建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を別途交付して説明することが定められています。

オーナーがこの義務を怠った場合には、たとえ契約書に更新をしないと定めていても、その特約は無効とされ、従来型の普通借家契約と扱われることになります。注意しましょう。

 

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