ローリスク不動産投資

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原状回復、クリーニング費用を借主に負担させる特約

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原状回復とは?

原状回復とは、「賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。

 

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

上記の原状回復の考え方は、国土交通省から開示されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で「賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。原状回復費用は、借主負担ですが、通常の経年変化、使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとされています。

例えば、日照などの自然現象によるクロスの変色などがあります。このような、通常の使い方をしていて生じた汚れや傷みを直す費用は、貸主負担(賃料に含まれる)ということになります。

 

 

原状回復、クリーニング費用を借主に負担させる特約

前述のように、経年変化や通常損耗による修繕費用は貸主負担ですが、借主に負担させる特約を付けることがあります。具体的に見ていきましょう。

  • ワンルームマンション:20㎡
  • 家賃:月額10万円
  • 敷金:20万円
  • 室内の状況:入居時リフォーム済で、退去時にフローリングや壁紙の一部に傷あり。

 

  1. 壁紙の張替:8万円(傷修理部分は1万円)
  2. フローリングの傷修理:3万円
  3. ハウスクリーニング:4万円
  4. 鍵交換:2万円       合計:17万円



通常であれば、借主負担で請求できる項目は、壁紙張替の中で傷が付いた部分1万円、フローリング傷修理の3万円で合計4万円になります。その他の13万円は、貸主負担となります。しかし、原状回復、クリーニング費用を貸主に負担させる特約を記載すれば借主負担とすることができます。

 

特約例

経年変化や通常損耗の修繕費用は、借主負担とします。そのため、明渡し時に下記費用がかかります。

  1. ハウスクリーニング費用:4万円
  2. 鍵交換:2万円

 

このように、原状回復、クリーニング費用を借主に負担させる特約は、裁判でも認められています。注意点として裁判所は、特約が有効になる場合は、賃貸借契約締結時点に、借主が退去時に負担すべき金額が明示されていて、その金額を賃借人が説明を受け認識したうえで賃貸契約を締結していることを条件としています。注意しましょう。


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