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【区分所有建物】排水管の故障、誰が直すのか?

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はじめに

排水管の故障、誰の責任で、誰が直すのでしょうか?

区分所有者Aは、売買で区分マンションをBへ売却した。引渡しを受け、瑕疵担保責任期間内に、階下の天井裏を通っている排水管から、漏水事故が発生した。区分所有者Bは、Aに修理の請求をした。しかし、区分所有者Aは、管理組合が修理すべきと主張している。 どうなるのでしょうか!?

 

専用部分と共有部分

事前に簡単な定義を確認しておきます。区分所有法では、専有部分とは、一棟の建物のうち構造上区分され、用途上独立性を有する建物の部分をいいます。共用部分とは、廊下、階段など専有部分以外の建物の部分等をいいます。

専有部分には、区分所有権の目的である建物の部分のほか、建物の付属物および付属の建物が含まれることがあります。

 

排水管の帰属

建物の付属物には、電気・ガス・上下水道・冷暖房等の配線・配管設備等があります。これらは、専有部分に属する場合と共用部分に属する場合があります。

建物の付属物が専有部分に属するのは、一般的に建物の専有部分の内部にあり、かつその専有部分の利用のために設置されている場合です。つまり、各住戸共通の水道管は共用部分であるのに対して、その管から枝分した専有部分のための水道管については、専有部分に属することになります。

 

排水管の帰属に関する判例

排水管の帰属に関しては、最高裁判決があります。見ていきましょう。区分所有者の一人が、階下の天井裏を通っている排水管から発生した漏水事故につき、階下の区分所有者に対し、同排水管の修理を余儀なくされたことから、管理組合に対して、排水管が区分所有者全員の共有部分であることの確認と修理費用の求償を求めた事案です。

第一審では、本件排水管が所在する天井裏の空間を共用部分とし、本件排水管は共用部分と解しました。第二審は、本件排水管の点検・修理等のためには階下の居室に立ち入る必要があり、困難である等の事実を認定し、また天井裏の空間は階下の専有部分に属するとした上で、本件排水管は、特定の区分所有者の専用に供されているのであるが、その所在する場所からみて当該区分所有者の支配管理下になく、また、建物全体の排水との関連からみると、排水本管と一体的な管理が必要であるという理由で本件排水管を共用部分としました。最高裁も、これを支持して、共用部分であると判断した。

 

排水管の故障!?何を確認したらいいか?

排水管に不具合があった場合、管理規約等により専有部分か共用部分かの管理区分を確認することにより、修理・負担が決まってきます。なお、管理するものが不明であっても、建物に瑕疵があり他人に損害が生じたときは、共用部分であると推定がなされて、管理組合に修理・負担を請求することになります。

 

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