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【悲報】新築アパート 保証トラブルで実際に感じたこと

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新築アパート 保証期間

 

はじめに

私は、新築アパートを購入してから約2年が経過します。新築アパートは、10年保証が該当するもの、短期保証として2年のもの1年のものとあります。私は、引渡しを受けてから約2年後に設備、具体的には電気トラブルがありました。その体験をもとに、保証トラブルで大切なことをお話していきたいと思います。

 

新築アパートの保証の種類

新築アパートでの保証の種類は、大きく分けて3つあります。

  • 構造部(基礎、柱、屋根など建物の主要部分)、雨漏りに対しての保証
  • 住宅設備(給湯器、キッチン、サッシ、クロスなど建物に付随する設備)に対しての保証
  • 住宅瑕疵担保保険

この保証以外に、私のアパートでは、「地盤調査保証」と「しろあり防除保証」がありました。

 

構造部・雨漏りの長期保証

構造部・雨漏りに対する保証とは、保証書の長期保証に該当する部分です。

平成12年4月1日施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が、目的物の引渡しの日から10年間が義務化されました。ただし、10年間の保証の対象となる部分は、以下の部分となります。

  • 構造耐力上主要な部分
  • 雨水の浸入を防止する部分

構造耐力上主要な部分とは、耐震性や耐久性などによって重要な部分である柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体等をいいます。雨水の浸入を防止する部分とは、住宅の屋根・外壁の仕上げ、下地、開口部等をいいます。(品確法第87・88条、同法施行令第6条第2項)

 

住宅設備等の短期保証

続いて、住宅設備に関しての保証についてのお話です。保証書で短期保証に該当する部分です。設備の保証期間は、1年~2年がほとんどです。

私の新築アパートの短期保証は土工事2年、コンクリート工事2年、木工事2年、ボード・表装工事2年、建具・ガラス工事2年、左官・タイル工事2年、組積工事2年、塗装工事1年6か月、屋根工事2年、防水工事2年、断熱・防露工事2年、防虫処理工事2年、電機工事2年、給水・排水工事2年、ガス工事2年、雑工事2年などの記載があります。

 

住宅瑕疵担保保険

住宅瑕疵担保保険についてです。新築住宅を供給する事業者には、住宅の引き渡しから10年間の瑕疵保証責任が義務付けられています。これは、事業者が倒産した後に瑕疵が見つかった場合、顧客に少ない負担で瑕疵の修補が行えるよう、事業者に対して、保険の加入もしくは保証金の供託を行い、資力を確保するように法律で義務付けられています。

引渡しを受ける際に、住宅瑕疵保険保険付保証明書が交付されます。証明書には、保険契約者の情報、保険対象となる物件の内容、証券番号、保険期間、保険金額などについて記載されています。

 

その他の保証

この保証以外に、私のアパートでは、「地盤調査保証」と「しろあり防除保証」がありました。

地盤調査保証では、地盤サポートシステムの品質基準に合格したこと、基礎工事を開始した日から10年間の品質保証が記載されています。

しろあり防除保証では、しろあり防除を施工した日から5年間の保証が記載されています。除外規定がいくつかあり、保証の対象がイエシロアリとヤマトシロアリの2種類のみでアメリカカンザイシロアリは対象外というのは、後から書類を見ると不思議に感じる点です。

 

引渡しから2年後に起きた電気トラブルの話

私は、物件引渡しから2年後に電気トラブルが起きました。その時の話をしていきます。 

実際に起きた電気トラブルの経緯

物件引渡しから2年後に電気トラブルが起きました。朝9時ころに管理会社から電話が入り、部屋の電気が付かないというクレームが各部屋から入ったと管理会社から電話がありました。管理会社は、電気系のトラブルは築後2年は早すぎるということで、アパートの売主である不動産会社に連絡して保証内でなおさせるべきとアドバイスをもらいました。売主業者に連絡を取り、その後、売主業者の下請けである施工業者の担当者と直接連絡を取り対処しました。また、管理会社には連絡をくれている入居者へ現在の対応状況等の報告を依頼しました。

夕方、仕事から帰宅して保証内容を確認すると、引渡しを受けてからあと2日で2年という日付でした。また、電気設備系の保証は、2年という記載です。経年劣化には早すぎるもののこのやり取りをしている間に2年超えになるし、適用除外にならないか不安でした。なぜ、こういう不安が頭によぎったかというと売主業者に連絡した際、「それは東京電力内の不備ではないか!?、当社施工部分の不備なのか!?」と逃げ腰な反応でした。私も電気系統の知識は全くないため、管理会社からの電話の内容を伝えるしかできず困ってしまったためです。

しかし、下請け業者の担当者は、すぐに管理会社・東京電力に連絡を入れてくれました。先に東京電力の担当者が現場に行き、東京電力管轄の不備ではないこと及びトラブルの内容は下請け業者に伝えたようです。夜の時間に下請け業者及び電気会社が現地に行き、トラブルは解決しました。下請け業者は、部屋にいる入居者には工事完了の報告を入れてもらい、部屋にいない入居者へは管理会社から連絡を入れてもらうことで対応完了しました。

 

保証に該当するかの交渉

保証に該当するかはまず保証書で確認します。保証期間と保証内容、保証免責事由の確認です。まず保証期間です。電機関係ですので引渡しから2年間です。引渡しからあと2日で2年でしたが、売主に通知した時点では2年以内でした。

続いて保証内容です。電気関係の短期保証基準は、「配管、配線は接続・支持不良、腐食、破損が生じてはならない」となっています。これに該当するかどうかは売主事業者もしくはその下請け業者が現場に行って確認しないとわからないことです。原因は何なのか、彼らに落度があるのか、このあたりはがポイントになるので粘り強く話をする必要があります。

 

保証約款を熟読しよう

新築アパートを購入した際、保証書を渡されます。保証約款は読んだことはありますか?私も残念ながら読んでいませんでした。今回の設備トラブルが無ければ見もしなかったでしょう。

保証約款の内容

保証約款は、保証の明示、長期保証、短期保証、修補の内容、保証免責事由、保証の対象者についが記載されています。

保証免責事由について

保証免責事由についてです。私の保証書では、保証免責事由は以下の9つでした。

  • 地震、噴火、洪水、津波、台風、暴風雨、豪雨等の自然現象
  • 近隣の土木工事等の影響による予見困難な引き渡し後の地盤の変動、土砂崩れ
  • 葛西、落雷、爆発、暴動等の偶然かつ外来の事故
  • 住宅所有者または使用者の著しく不適切な維持管理又は通常予測される使用状態と著しく異なる使用
  • 住宅所有者の指示による設計、施工方法、材料の使用で保証者が不適当であることを指摘していたもの
  • 保証者以外に発注(依頼)をした場合
  • 植物の根等の成長及び小動物の害
  • 保証住宅の増築、改築の工事又は保証住宅引渡後の設備機器等の取り付け
  • 重量者両などの通行による振動等

該当しない場合をしっかり確認しておきましょう。

 

別表の短期保証基準について

短期保証については、別表の作成があると思います。保証対象部分、保証期間、短期保証基準です。今回の電機関係で言うと、保証対象部分が電機工事(配管、配線)、保証期間が2年間、短期保証基準が配管、配線は接続・支持不良、腐食、破損が生じてはならないと記載がされています。

 

この経験から感じた3つの大事なこと

この経験から大事だと感じたことが3つあります。

一つ目は、オーナーとして大事なこと。何があっても入居者第一。夏場でエアコンが切れ、冷蔵庫が切れている状態です。入居者への対応、連絡、状況報告などが最も大事であることは当然です。オーナーは、入居者から賃料を貰って成り立っています。何の商売も同じですが、お客様第一という対応が出来ないとお客様は離れていきます。最も気を付けなければならないことです。

二つ目は、保証内容・期間、免責事由を把握しておくことです。また、保証者以外にトラブル対応の発注してしまうと保証対象外になる可能性がありますで気を付けましょう。私も最初、管理会社の知っている会社で発注した方が早いのではと思いましたが、管理会社から保証対象になるかもしれないから売主事業者側に対応してもらって方がいいと話をいただき実行しました。

三つ目は、事業者への対応についてです。まず、あきらめずに保証期間内・保証内容に該当するのという話・主張で対応することです。売主事業者や下請け業者と話をすることになると思いますが、彼らは出来る限り保証したくないわけです。原因は何なのか、彼らに落度があるのか、このあたりはキーになるので必ず確認が必要です。

 

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