ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

表面利回りと実質利回りの基本的な考え方について

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「利回り」とは、投資額に対して収益(リターン)がどれくらいあるか測る尺度のことです。不動産投資における「利回り」も同様に投資額に対してどれくらいのリターンが得られるかを判断する指標になります。不動産投資において利回りとは、一つではありません。今回は、代表的な「表面利回り」と「実質利回り」についてご説明していきます。

 

表面利回りとは?

表面利回り」とは、「運営収益(年間収入)」を「物件価格」で割り戻した数字です。投資用不動産の物件を探しているとインターネットや仲介会社の方から「表面利回り〇%です」という話が出てきます。物件の投資利回りで最初に出てくる目安となる指標です。表面利回りを「グロス利回り」ということもあります。

 

なお、表面利回りの中でも「満室想定表面利回り」と「現況表面利回り」という考え方があります。これは、後ほど収支表を使って説明していきます。

 

実質利回りとは?

実質利回り」とは、「運営収益から運営費用(諸経費)を控除したもの」から「物件価格」で割り戻した数字です。投資用不動産を探してインターネットで見ている利回りは、基本的に「表面利回り」であり、「実質利回り」は表記されていません。

 

なお、実質利回りの中でも「NOI利回り(Net Operating Income)」「NCF利回り(Net Cash Flow)」という考え方があります。これは後ほど収支表を使って説明していきます。

 

収支表から見る「表面利回り」と「実質利回り」

まずは、下記の「プロジェクトA 収支表」をご覧ください。

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ここで、利回りは4つ出てきます。「満室想定表面利回り」「現況表面利回り」「NOI利回り」「NCF利回り」です。「満室想定表面利回り」と「現況表面利回り」は、表面利回りの概念であり、「NOI利回り」「NCF利回り」は、実質利回りの概念になります。

 

満室想定表面利回り」は、文字通り「物件が満室稼働したことを前提とした収入」から「物件価格」を割り戻した数字です。

現況表面利回り」とは、満室想定から空室分を控除した「現況運営収益」から「物件価格」を割り戻した数字です。

NOI利回り」とは、「現況運営収益」から「運営費用」を控除した「運営純収益」から「物件価格」を割り戻した数字です。

NCF利回り」とは、運営純収益から一時金の運用益と資本的支出を控除した「純収益」から「物件価格」を割り戻した数字です。NCF利回りは、REITやファンド、そしてそこから鑑定評価依頼を受ける鑑定士は指標として使いますが、仲介会社や個人投資家の指標としてはあまり使いません。なお、「一時金の運用益」や「資本的支出」については、次回以降に記事にしていきます。

 

どっちが正しい?どっちを使うの?

さて、「表面利回り」と「実質利回り」はどちらを使うのでしょうか?

まず、「表面利回り」と「実質利回り」は考え方が違うだけですので、もちろんどちらも正しいです。どちらを使うかというと不動産投資家としてはどちらも使うべきです。ただし、仲介会社は基本的には「表面利回り」で話をしてきますし、実質利回りといってもどこまでを経費に入れて話しているかはわかりませんので、その都度確認が必要です。

 

物件の検討の入り口では表面利回りを指標として使い、実際の支出を考慮しながら実質利回りを検証していきます。極端な例ですが、借地権の区分所有マンションで築年数が古い物件であれば、表面利回り15%、実質利回り7%ということも現実あります。これは、地代は固定資産税より高い、区分所有でマンションの管理費・修繕積立金がかかりかつ古いので修繕積立金が高く、部屋の修繕費用もかかるといった経費が多くかかる例です。

 

最後に余談ですが、不動産会社がインターネットに掲載している利回りは「表面利回り」です。「実質利回り」を掲載しているサイトは、今現在私はみたことがありません。逆に不動産の鑑定業界では「表面利回り」を明記しなければならないルールはありません。「実質利回り」を明記して鑑定評価額を導いていきます。不動産業界の中でも利回りの捉え方は少しギャップがあります。

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