ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

8社にマンションの一括査定を依頼した体験談

 

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不動産無料査定

 

はじめに

こんにちは。今回は、マンションの査定依頼をしてみた際の体験談について、お話をしていきたいと思っています。不動産の査定は鑑定評価と異なって、有料ではなく無料で対応してくれます。気になったらまずはやってみましょう。

そして、どんな人に売却を託すことが望ましいかを具体的に考えていきたいと思います。

 

査定した物件について

まず、前提条件のお話をしていきます。私が査定したマンションンは、東京都内の築10年前後、2LDK、70㎡のファミリータイプのマンションになります。

 

なぜ査定依頼をしたのか?

査定依頼をしたのは、マンションの買い替えを検討しており、簡易査定を依頼してどれくらいの価格で、どういった提案をしてくれるのかを把握したいなぁと思い、問い合わせをしました。

 

一括査定の注意点

今の時代、査定を依頼する際は、インターネットから依頼をすることがほとんどだと思います。インターネットからの査定依頼は、すまいバリュー・HOME4Uなどの一括査定サイトと個別の不動産会社が運営するサイトへの直接依頼があります。

一括査定の注意点を1つお話しておきます。一括査定を頼む場合、不動産会社は、相場の価格より高めに査定することがほとんどです。なぜなら、自社サイトからの査定依頼は競合がいないことも多いですが、一括査定の場合は、他社と比較して選んでもらうことがスタートだからです。

 

簡易査定のレスポンスはどうだったか!?

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不動産一括査定対応一覧
日曜朝9時台に査定依頼

一括査定は、日曜日の朝9時過ぎに依頼してみました。理由としては、そもそも私が日曜日休みのため、対応できるからということがあります。また、お昼くらいになると出来る営業マンは、契約や案内などで出かけてしまい、残っている営業マンが担当することになるのだろうと思って、朝一で依頼をしてみました。

 

査定依頼からどれくらいの時間で連絡がきたか?

査定依頼からどれくらいで連絡がきたでしょうか。上記の不動産一括査定対応一覧の通りです。これを見ると大手・中堅の不動産会社の一部は自動返信メールを使って、一次対応をしていました。中堅の不動産会社の一部・地場業者は一次対応を手動でメールで送っているようでおおむね1時間前後で連絡が来ています。

 

簡易査定の内容は?

まず、査定は訪問査定と簡易査定があります。その名の通り、部屋の中まで確認して行う訪問査定と机上で行う簡易査定があります。

私は、今回簡易査定をお願いしました。机上査定でも10ページ以上の査定書を郵送してくる会社、メールのPDFで送ってくる会社、メールの文章に結論だけ記載する会社などまちまちでした。

 

査定の注意点!返答はメールでとお願いした結果

一括査定で面倒な点は、一斉に連絡がくるところです。私は、一括査定依頼を申し込む際に、メール対応の希望を出しました。それでも、何かしら理由を付けて電話連絡してくる会社もありますが、一「度次回からメールだと助かります」と話すとしっかり対応してくれます。 

 

どんな人に頼むべきか?

私が考える会社選びの基準

査定を依頼した後は、実際に売却を依頼することになります。大きく会社選びと担当者選びがあります。どのように選んだらいいでしょうか。

会社選びについては、大手仲介業者、中堅仲介業者・地場業者に分けて考えてみます。

大手仲介業者は対応は流石です。自動メール転送、支店長挨拶、担当からの連絡と抜け目なしです。特徴としては、建物保証、クリーニングサービスなど独自のサービスを用意しているケースが多いです。

中堅仲介業者・地場業者は、一括査定の対応を見ても大手仲介と比較すると劣ってしまいます。しかし、私は大手仲介と比較して、2点優れていることがあると思っています。一つ目は、中堅仲介業者・地場業者の地場特有の買主を持っていることがあります。二つ目は、仲介手数料の交渉が大手仲介会社と比較するとしやすいという点です。

 

私が考える担当者選びの基準

私は、会社より担当者で選びます。担当者を見るうえで重要だと感じている5つをあげていきます。

  1. やる気です。当たり前ですが、人一倍やる気がある担当者がベストです。
  2. 連絡の細目さ、担当者とのフィーリングです。これは、売却にあたって、何か月間もやりとりをするにあたって、重要な点です。
  3. エリアを知っているかです。売却をお願いした際に、購入検討者を案内する際に、エリアに詳しい人であれば、購入検討者にも色んな話をしてくれると思います。
  4. 同マンションにどれだけ詳しいか、同マンションの売却実績がどれくらいあるかです。これはエリアと同じですが、購入検討者を案内する際に、マンションに詳しい人であれば、購入検討者にも色んな話をしてくれると思います。
  5. 販売戦略です。こちらは後程詳細は、話をしていきます。

 

重要なのは販売戦略

最初のいい話だけに食いつくな!

不動産会社の査定は、さまざまです。高値で査定をして、後から価格を下げている提案と底値を提示しておいて高値で始めましょうと提案する会社があります。

前者は、高値で査定をして他の仲介会社を排除したうえで、専任媒介契約を締結して、後はそこから理由付けをし、価格を下げていく戦略です。後者は、後々お客様とトラブルにならないように底値を提示して高値スタートしていく販売手法です。私は後者で販売戦略のしっかりした担当にお願いしたいと思います。

 

マンション限定のお客様がいますは本当!?

仲介会社には、物件を買いたい人のストックはいます。人気のマンションであれば尚更です。大手仲介業者が「売りに出たら教えてほしい」「この物件があれば教えて」という購入ニーズのストックを積極的にしている物件は多いはずです。

しかし、よくチラシで「60㎡~70㎡、2LDK~3LDK、予算5000万円、法人が探しています」というフレーズがあったりします。この場合、お客様がいる場合もあれば、いない場合もあると考えるべきでしょう。この例で言うと、転売目的の不動産会社でも上記の内容に該当するわけです。

今の時代、昔と比べてクリーンになりましたが、その辺りは察しましょう。

 

重要なのは販売戦略

不動産売却で最も重要なのは、販売戦略です。具体的に見ていきます。

 

  • いくらで売却活動を開始するのか?
  • 本物件はどんなアピールポイントがある物件なのか?
  • どういうターゲットに、どのような売り方をしていくのか?

 

これは、いつまでに売却したいのか?高値売却なのか、早期売却なのか?どんな特徴がある物件かによって異なります。担当者の方の話を聞いてみましょう。

 

クリーニングしてから売却すべきか!?

売却する前に、クリーニングすべきかという問題があります。この問題については、わざわざお金をかけてハウスクリーニングをする必要はないでしょう。ご自身で掃除をするだけで十分です。ただ、どうしてもハウスクリーニングをして売却したいと考えるのであれば、最近は大手仲介業者が、ハウスクリーニングサービスを付けていることがあります。そのため、ハウスクリーニングサービスが使える仲介会社を選ぶといいでしょう。

 

高値売却できる3つのパターン

一つ目は、マンション内の人です。同マンション内の人が、家族のためなどに同じマンション内に購入したい、中には物置替わりに同マンション内にもう一部屋購入したいというパターがあります。

二つ目は、そのマンション限定で探している方です。なかなか売却がでないマンションで、マンションによっては一年以上待っているという方もいます。

三つ目は、買換えなど時間のない人も高値で購入してくれる可能性があるパターンです。

なお、購入する方ほど部屋を内覧する際に、しっかりとじっくり物件を内覧する人が多いでしょう。

 

www.fudousantousinavi.com

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