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一種単価とは? ~マンション用地の簡易計算方法~

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一種単価とは?

不動産の話では、専門用語が多く出てきます。本日は、「一種単価」という専門用語について説明していきます。まずは、1種単価の前提となる坪単価の説明から始めます。

坪単価」とは、1坪当たりの土地の単価をいいます。例えば、土地面積100坪、土地価格2億円だった場合の坪単価は、坪200万円となります。

計算方法:2億円÷100坪=坪単価200万円

 

一種単価」とは、容積率100%当たりの単価をいいます。例えば、土地面積100坪、容積率400%、土地価格2億円だった場合の一種単価は、一種50万円となります。

計算方法:2億円÷100坪÷4種=1種関田50万円

 

 

「一種いくら?」っていつ誰と話をする時に使うの!?

床面積あたりの土地価格を計算するというイメージです。一種単価の話が一番出てくるときは、デベロッパーの仕入れ担当者と話をする際によく使います。マンションデベロッパーの仕入れは、下記のように考えます。

 

  1. 一種単価いくらの土地を仕入れて
  2. 建築費いくらの建物を建築し
  3. 経費と利益を考慮した上で
  4. 分譲マンションの価格を決定します。

分譲マンション相場が既にあり、費率と利益率は把握しており、建築費もある程度わかっています。デベロッパーは、逆算で一種単価(土地値)がいくらかという計算をします。具体的に計算方法を見ていきましょう。

 

一単単価の具体的な簡易計算方法

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上記が、一種単価の簡易計算方法です。目安がわかります。土地の仕入れ代金(一種単価)から売出のマンション価格を算出するという計算内容です。補足がありますので、説明します。

 

  • ファミリーマンションとワンルームマンションで計算内容は、異なります。
  • 建築費は、ワンルームマンションの方が小さい敷地に高い建物を建てる傾向があるため、建築費は必然的に高くなります。(建築費は坪単価表示)
  • 係数は、マンション業者の「利益と販管費」です。
  • ファミリーマンションとワンルームマンションで係数が異なります。これは、販管費が異なるからです。ファミリーマンションでは、モデルルーム用の土地を借りてモデルルームを作ります。ワンルームマンションは、電話営業で販売していきます。ワンルームマンションの方が、経費が少なく済むためです。
  • 一種単価計算では、エンドユーザーに売却する専有坪単価が算出されます。
  • ファミリーマンションは、3LDK70㎡(21.175坪)のお部屋を想定しました。
  • ワンルームマンションは、1R25㎡(7.56坪)のお部屋を想定しました。

 

マンションデベロッパーの仕入れの考え方は、このような形です。また、投資家が土地に、建物を建築し、賃貸することを想定する場合も一種単価の概念が出てきます。覚えておくと便利です。

 

  

 

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