ローリスク不動産投資

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地面師は、なぜ更地を狙ってくるのか?注意すべき3つのポイント

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地面師とは?

地面師とは、他人の不動産を第三者に売却するなどしてお金をだまし取る詐欺師をいいます。業界の先輩方に聞くと昔は、かなり地面師絡みの話があったようですが、現在も地面師は存在するのです。

 

昔は、登記所で、登記簿の閲覧を依頼するとバインダー綴じの登記簿原本が渡されました。これを抜き取って、偽造登記を作成し、何事もなかったかのように、登記所のバインダーに戻します。つまり、登記を書き替えてしますということです。今は、売主になりすますタイプの詐欺です。直近でもこの手の話がありましたので、見てみましょう。 

 

積水ハウス63億円地面師問題について

大手不動産会社である積水ハウスは、平成29年8月2日ホームページでニュースリリース「分譲マンション用地の購入に関する取引事故につきまして」を公表しています。

https://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/datail/__icsFiles/afieldfile/2017/08/02/20170802.pdf

これは、端的にいうと地面師絡みの詐欺にあったことを公表したことになります。今回の地面師のスキームは、どういったものだったのでしょうか。

 

報道を見る限り、まず、所有者になりすました女性AがIKUTAホールディングスという法人に4月24日付けで売買し、転売で同日4月24日に積水ハウスが購入するという取引です。また、IKUTAホールディングスから積水ハウスの取引は、仮登記がなされました。6月1日に決済引渡しと所有権移転登記申請が行われますが、6月9日に登記申請が却下されます。そして、6月25日に相続登記が行われ、その後7月25日に仮登記が抹消されるという流れです。

 

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(※報道等を参考にコメントしているため、情報の正確性は保証しかねます)

 

地面師の具体的な詐欺方法と準備

地面師の具体的な詐欺方法

現在の地面師の詐欺の手口は、本人になりすものです。具体的には、売主になりすますためには、①権利証または登記識別情報②印鑑証明・実印③本人確認書類が必要となります。

 

①権利証または登記識別情報

権利証は、盗まれたらそこでアウトです。登記識別情報は、パスワードがバレた時点でアウトです。また、権利証や登記識別情報がなかった場合も本人確認情報を作成するとうことも出来ます。ただし、この場合は、地面師が免許証の偽造をした上で詐欺を行っている場合と司法書士自体が詐欺グループの一員というケースになります。なぜなら本人確認情報の作成は、司法書士が真の所有者と面談が必要となるためです。

 

②印鑑証明・実印

印鑑証明は、権利証のように代えはききません。パターンとして2つあります。一つ目は、真の所有者の実印と印鑑証明を盗んでしまうということです。2つ目のパターンは、免許証などの本人確認書類を偽造して、本人になりすまし印鑑登録を行って印鑑証明と実印を用意するということです。

 

③本人確認書類

本人確認書類である免許証やパスポートを偽造します。

 

 

 

地面師がやること

①更地を探す

詳細は後述しまが、地面師は更地を狙ってきます。現代の地面師詐欺のほとんどが更地です。そのため、更地物件を探す必要がありますので、住宅地図などで更地を探すことが第一歩でしょう。今は、グーグルマップで見たりするのかもしれません。

 

②現地確認

実際現地は更地なのか売却しやすい物件なのかということを確認します。いざ、売買する時に土地のことを何も知らないというのは不自然ということもあるでしょう。

 

③登記簿謄本を確認

登記所もしくはインタネットで登記を確認します。所有者が遠方に住んでいる物件、抵当権等がついていない物件を探します。

 

こうなると、あとは売主になりすます準備と買主探しとなります。すごい世界ですね。

 

地面師は、なぜ更地を狙ってくるのか?

地面師は、「所有者が遠方にいる」、「更地」、「抵当権設定がない」物件を狙ってきます。所有者が、遠方だと仲介会社や買主が本人確認をしにくいということがあります。建物があって所有者がそこに住んでいると仲介会社や買主は本人確認をできてしまうため、建物付きは地面師は選びません。更地です。また、抵当権が設定されている物件は、決済引渡時に抵当権の抹消で金融機関が債務者(所有者)の確認を行いますので、地面師はハードルが一つ増えるためにそういった物件を選択しません。

 

注意すべき3つのポイント

地面師を100%排除するということは、以外と難しいことです。私自身は不動産仲介会社の立場でそういったことに出くわしたことはありませんが、いざこういった場に出くわしたら見極められるかというとあまり自身がありません。

 

しかし、気をつけるポイントというのがいくつかあります。必ず押さえておきましょう。①上記で説明した「所有者が遠方にいる。更地物件である。抵当権設定がない。」というキーワードが出てくる物件かどうか。②決済当日や前日など何等かの理由により「司法書士が急に変わる」これは、司法書士が地面師のグループの可能性があります。買主の不動産登記は、買主保護のためですので、買主指定もしくは信頼できる仲介会社の指定、借入をする金融機関の指定で行いましょう。③また、地面師物件は「決済を急いでいる」という話が多いようですのでこれも気を付けましょう。

 

完璧はありませんが、上記のケースを気をつけることと信頼できる仲介会社(本人確認をしっかりする)で取引を行うこと司法書士は、仲介会社または金融機関指定の司法書士に依頼しましょう。売主の指定の司法書士は避けるようにしましょう。

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