ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

「住宅ローン減税」と併用可能な特例は!?

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住宅ローン減税(控除)とは?

 住宅ローン減税とは、正式名称「住宅借入金等特別控除」です。住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する際に、住宅取得者の金利負担の軽減を図った制度です。この制度は、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得額のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間所得税の額から控除されることになります。

 

住宅ローン減税(控除)と居住用の3000万円控除

 住宅ローン減税は、不動産を購入した際の特例です。居住用の3000万円控除とは、不動産を売却した際の特例です。もう少し、居住用の3000万円控除について具体的に見ていきます。

通常、不動産を売却して利益が出た場合、譲渡税がかかってきます。しかし、マイホーム(居住用財産)を売却した時は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3000万円を控除することができる特例があります。これを、正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。

共に非常にお得な制度ですが、不動産を売却して「居住用の3,000万円控除」によって税金を支払わず、次の住宅購入で「住宅ローン控除」の適用を受けられることはできません。どちらか一つの選択となり併用は不可となります。

そのため、譲渡税が少ない場合は、あえて「居住用の3,000万円控除」を適用しないで、住宅ローン控除を選択した方が有利なことがあります。

 

住宅ローン減税(控除)と併用可能な特例は!?

上記の通り、住宅ローン減税(控除)と居住用の3000万円控除は、併用できません。何か方法はないのでしょうか。検討すべき方法論が2つあります。

 

平成21年及び平成22年に取得した土地等の長期譲渡所得の1000万円控除

一つ目は、「平成21年及び平成22年に取得した土地等の長期譲渡所得の1000万円控除」です。これは、不動産取引が低迷した平成21年~平成22年の時期に、土地取引の活性化させようとして出来た制度です。

内容は、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等で、その年1月1日において所得期間が5年を超えて譲渡した場合には、その年中の譲渡に係る長期譲渡所得の金額から1000万円を控除することができるという制度です。

住宅ローン減税と併用することが出来ます。但し、当然ながら平成21年及び平成22年に不動産を取得していないと使えない制度です。なお、土地等となっていますが、マンションも適用されます。(2018年2月20日現在)

 

「住宅ローン減税」と「3000万円控除」の併用した人がいるって本当?

2つ目です。上記で説明した通り、住宅ローン減税を使うか3000万円控除を使うか悩ましいところです。しかし、住宅ローン減税と3000万円控除を併用するテクニックがあります。

結論から話をすると、時期をずらすという方法です。住宅ローン減税は、住宅ローン減税を適用する年とその前後2年間は3000万円控除が適用できません。そのため、住宅ローン減税を使っていて、新居に引越した場合、旧居はすぐに売却せずに2~3年してから売却すると3000万円控除を適用することが出来ます。なお、3000万円控除は、住まなくなって3年経過した年末までに譲渡した場合適用されますので、かなり上手いタイミングでないとできません。また、併用するために、期間ギリギリに叩き売っては、意味がないので、注意しましょう。

 

 

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