ローリスク不動産投資

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角地の土地は高い!その理由は?

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角地とは!?中間画地とは!?

角地とは、2方向に抜けられる2つの道路がまじわった角に位置する土地をいいます。準角地とは、1方向に抜けられる2つの道路がまじわった角に位置する土地をいいます。角地と準角地の違いを図で示すと下記の通りです。

 

 

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続いで、中間画地についてです。中間画地とは、一方向のみ道路に面している土地をいいます。中間画地を図で示すと下記の通りです。

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角地の土地が高い理由

高級住宅地と普通住宅地との違い

角地の土地が、高い理由の前に住宅地域の分類について見ていきます。住宅地でも高級住宅地、中級住宅地、普通住宅地等に分けられます。各定義は次の通りです。

高級住宅地とは、敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境のきわめて良好な地域であり、従来から名声の高い住宅地域をいいます。

中級住宅地とは、敷地の規模及び建築の施工の質が標準的な住宅を中心として形成される居住環境の良好な住宅地域をいいます。

普通住宅地とは、比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する住宅地域または住宅を主として店舗、事務所、小工場等が混在する住宅地域をいいます。

 

角地の土地が高い理由

角地と中間画地を比較した場合、角地の方が高くなります。なぜでしょうか。普通住宅地で考えていきます。

 

角地が高くなる根拠

  • 日当たり
  • 間口が広くなる
  • 建ぺい率の緩和

 

具体的に見ていきます。まず、日当たりについてです。普通住宅地では、敷地面積は比較的小規模であるため、中間画地より角地の方が日当たりがよくなり、増加要因となります。

続いて、間口の広さについてです。中間画地より角地の方が間口は広くなります。間口が広くなることによって出入りの利便性の向上、設計の多様性、避難経路の確保のしやすさなどの増加要因があります。

最後に建ぺい率についてです。角地であることによって建ぺい率の緩和(※)を受けることによって建築できる面積が増えるため増加要因となります。

 

※建築基準法53条 建蔽率

建築基準法53条で建蔽率の緩和は、下記のように記載されています。「街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物」

 

高級住宅地と普通住宅地で角地の影響度合いは異なる!?

高級住宅地と普通住宅地で角地の影響度合いは、異なります。分かりやすい例で、日当たり、建ぺい率の緩和を例に話をしていきます。

日当たりについては、普通住宅地では、角地であると日当たりがよくなるため増加要因です。しかし、高級住宅地では、そもそも敷地が広く建ぺい率も低く制限されているため、敷地内にゆとりがあります。そのため、中間画地であっても日当たりは確保できていることが多いです。

建ぺい率の緩和についても同様に考えられます。普通住宅地では、建ぺい率の緩和を受け、建築面積を大きくすることができます。しかし、高級住宅地ではそもそも敷地が広いですから建ぺい率の緩和の影響度合いが少ないと言えます。

また、角地であることから、泥棒などの防犯面では減価要因と考えられますが、普通住宅地より高級住宅地の方が防犯面の減価要因の影響は強いでしょう。

 

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