ローリスク不動産投資

不動産投資のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産仲介会社の囲いこみのデメリット

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レインズとは?

レインズ(REINS)とは、REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称で、不動産会社間で行われる不動産情報交換のためのネットワーク・オンラインシステムです。

 

両手取引とは?

不動産仲介会社の報酬は、手数料です。不動産売買では、売主又は買主から手数料をいただくことになります。この場合、①売主の媒介業者として取引する「売側片手取引」②買主の媒介業者として取引する「買側片手業者」③売主及び買主の媒介業者として取引する「両手取引」の三つに分けられます。

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不動産仲介会社は、片手取引よりも両手取引の方が手数料が倍になりますので、両手取引を狙いにいくということです。

 

なお、アメリカの場合は、両手取引は禁止されています。両手取引は、たとえば瑕疵担保責任、売買価格の操作などで売主と買主の利害が対立する立場にあって、いずれか一方に不利益が被る可能性があるためです。私は、日本も同様に両手取引は禁止にした方がいいと思っていますが、今後どのようになっていくでしょうか。

 

 

不動産会社の囲い込みとそのデメリットは!?

例えば、売主が専任媒介契約を不動産会社Aと締結したとします。この場合、不動産会社Aは、レインズ登録しなくてはなりません。レインズ登録して不動産会社Bが買主を見つけた場合、不動産会社Aは、片手取引となります。ただ、不動産会社Aは手数料の最大化を図るために両手取引を狙いにいきます。

 

①専任媒介契約を締結する

②囲い込み(情報開示しない)をする。

この2つを実行することによって両手取引に近づくわけです。

 

①一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を締結するのは、売側手数料を他社にとられることがなくなるためです。そのため、不動産会社は、一般媒介契約ではなく専任媒介契約を狙いにいきます。

②レインズ登録をした場合、他社からの問い合わせで故意に紹介依頼に応じない場合があります。これを囲い込みといいます。例えば、不動産会社Aが専任媒介でレインズに掲載し、不動産会社Bがレインズを見て不動産会社Aに物件確認の問い合わせを入れます。不動産会社Aは、まだ顧客が見つかっていない場合でも「お話が入ってます」「契約予定です」「商談中です」といって情報開示を拒みます。

 

売主にとっては、不動産会社Aが連れてくるお客様より不動産会社Bが連れてくるお客様の方が価格が高かったり、条件がよかったりすることがあります。公平に一般公開することが適正な価格で売却できる方法です。

 

囲い込みは、以前ワールドビジネスサテライトでも取り上げられたり、世間的にも問題視されています。顧客にとっては、デメリットが多い囲い込み今後改善されることを望みます。

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