ローリスク不動産投資

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管理費の滞納とその考え方

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はじめに

今回は、マンションの管理費滞納について、滞納時の事例を使って、その考え方について話をしていきたいと思います。

 

先取特権とは?

管理費等の債権については、マンションの共用部分等を共同して維持管理するという目的から、他の債権より優先的な立場にあります。これを先取特権と言います。 

 

先取特権(建物の区分所有等に関する法律 第7条  )
  1. 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
  2. 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
  3. 民法第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。

 

特定承継人の責任(建物の区分所有等に関する法律 第8条)

前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

 

※特定承継人とは、売買・贈与等で取得したものをいいます。一般承継人とは、相続人等をいいます。

 

マンションが売買された時の管理費滞納は?

管理費の滞納がある状態で、マンションの売買がされた場合、建物の区分所有等に関する法律第8条により、債務である管理費の滞納は、新しい区分所有者に対しても承継されることになります。

では、なぜ特定承継人である買主は、承継されるのでしょうか。これは、「既にその目的のために管理費が使われているいれば、建物等の価値に反映されているであろうし、いまだに使われていないとしてもその管理費組合に帰属する財産を構成しているものであるから、特定承継人がその支払いについて責任を負うということは妥当」と考えられるためです。

 

マンション管理費滞納で競売になった場合

マンションを競売で購入した場合、上記同様に買主は管理費の滞納を支払わなければなりません。

なお、支払った管理費等は、旧所有者に請求することができるのでしょうか。これは請求することができません。なぜならば、競売の売却基準価額は、管理費等の滞納額を考慮した価格となっているためです。そのため、旧所有者に請求することはできないと考えられます。

 

マンション管理費滞納と時効

マンションの管理費や修繕積立金は、定期給付債権に該当し、時効は5年間とされています。時効が中断される事由は、下記のとおりです。

 

  1. 請求
  2. 差押、仮差押え又は仮処分
  3. 承認

請求とは、管理費の滞納があり、管理費を支払ってくれという主張するということです。しかし、一般的には、裁判上の請求をしなければ滞納管理費の時効を中断することはできないと考えられています。

差押、仮差押え又は仮処分は、その通りです。差押等を行えば時効が中断されます。

承認については、債務者(滞納者)が債務の存在を知っていることを債権者に表明することです。つまり、滞納しているマンションの所有者が管理組合にたいして、自分が管理費等を滞納していることを認めることをさしています。具体的には、滞納の確認書などの書面に署名捺印すると債務承認したということになります。また、管理組合に対して、滞納管理費の支払猶予や分割支払いの申入れをすることも債務承認にあたることになります。

 

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