ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

確定申告1年目 減価償却の4つの注意点

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確定申告1年目 減価償却の4つの注意点

1.減価償却の基礎となる建物価格が売買契約書に記載がない場合

 減価償却の基礎となる建物価格は、通常売買契約書の建物価格を採用します。しかし、売買契約書の中で土地建物金額の総額のみで建物価格の記載がない場合があります。その際は、どのように建物価格を算出するのでしょうか。おおむね下記の3つの方法があります。

 

  • 固定資産税評価額の土地・建物按分を基に、土地・建物価格を算出してします。例えば、売買価格5000万円で、固定資産税評価額が土地3に対して建物2であった場合は、土地価格3000万円、建物価格2000万円とします。固定資産税評価額は、税務署が提示している価格ですので、これを採用することによって税務署から指摘がされにくい言えると思います。
  • 土地と建物の時価を算出して土地・建物按分とする場合。例えば、前面路線価に0.8で割り戻し公示価格ベース(国のいう実勢価格)で土地価格(土地の時価)を算出します。次に売買価格から土地価格を控除して建物価格を算出する場合や建物時価を「構造別建物建築費表」などから算出する場合もあります。
  • 不動産鑑定士による不動産鑑定評価額(土地建物按分も記載してもらう)を基にする場合があります。不動産鑑定士という一定の資格者が作成するため、それなりの説得力はありますが、あくまで常識の範囲内でないと税務署よりお尋ねがくるかもしれません。

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2.定額法と定率法

定額法と定率法の計算方法は、下記の通りです。

■定額法の計算:取得価額×耐用年数に応じて定められた定額法の償却率

■定率法の計算:前期末の帳簿価額(※)×耐用年数に応じて定められた償却率

 ※取得した年は、取得価額

 

注意点としては、平成28年4月1日以後に取得した資産は、「建物」「建物付属設備」共に定額法の採用となります。

 

3.年度途中からの償却の場合

確定申告1年目の場合、減価償却についてちょうど12か月ということは少ないでしょう。例えば、平成29年7月25日に取得した場合はどのように計算するのでしょうか。

青色申告決算書の「減価償却費の計算」を見るとわかりますが、1ヶ月ごとに計算します。また、今回の例では7月についても1ヶ月として計算します。そのため、平成29年度は、6ヶ月分が償却期間となります。

 

4.少額減価償却の特例

青色申告を提出する個人事業主や中小企業が、30万円未満の減価償却資産を購入した場合、一定の要件を満たせば「少額減価償却資産の特例」が適用され、取得価額の相当額を費用・損金処理することができます。私の場合は、「アパートWiFi」を設置したので特例を使うことができます。なお、特例の期限は、平成30年3月31日までです。 

 

 

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