ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

住んでる物件が競売に。退去しないといけないのか!?

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はじめに

自分が住んでいるアパートやマンションが、急に競売にかかってしまった場合、どうすればよいでしょうか?自分は、大丈夫と安心していても実際に競売になった際に、どのように対処していいか、最低限知っておく必要があります。

 

賃借権の対抗要件

アパートやマンションを借りている場合、建物の賃借権「借家権」が存します。ここでは、賃借権で統一してお話します。次に、建物の賃借権の対抗要件は、①賃借権の登記を備えていること、もしくは②賃借人保護の見地から、建物引渡しを受けていれば対抗要件を備えたこととされています。

賃借権の登記をすることは極めてまれかと思いますので、基本的には建物引渡し(入居時)と考えていいでしょう。

 

 

抵当権と賃借権どっちが先か!?

住んでいる物件が競売になった時、すぐに出ていかないといけないのでしょうか。結論からいうと、入居の時期と抵当権設定時期の関係によって「保護される場合」と「保護されない場合」があります。

「保護される場合」は、抵当権等の設定登記をする前から、建物を借りて住んでいる場合は、競売で購入した所有者に対しても賃借権が存していることを主張して、住み続けることができます。「保護されない場合」は、抵当権等の設定登記がされた後に、建物を借りて住んでいる場合、競売で購入した所有者に賃借権を原則主張することができないことになります。

 

 

建物明渡猶予制度とは?

現在、建物明渡猶予(たてものあけわたしゆうよ)制度というものがあります。2004年3月31日以降、短期賃貸借保護制度が廃止され、建物明渡猶予制度ができています。

廃止された短期賃貸借保護制度は、一定の範囲内で賃借人の賃借権を保護できるものでした。つまり、抵当権設定後であっても、抵当権者等の負担にならない程度の短い期間の賃借権(賃貸借の期間が3年以内)でした。期間内、賃借人の賃借権を保護し、競売の購入者に賃借権を主張することができました。

しかし、この制度は抵当権設定後の賃借権を一定期間保護するものでしたが、競売時のいわゆる占有屋等に、制度が乱用されることが少なくありませんでした。そこで短期賃貸借保護制度は廃止され、建物明渡猶予制度が創設されています。

建物明渡猶予制度とは、抵当権等に対抗することができない賃借権について、抵当権実行による競売がなされた場合に、賃借人は競売での購入者の買受日から6か月間に限って、物件を明け渡さなくていいという制度をいいます。

 

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