ローリスク不動産投資

不動産投資のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

不動産投資における「経費率」について

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不動産投資においては、運営費用がかかります。運営費用は、維持管理費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料等があります。今回は、「経費率」についてお話をしていきます。

 

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上記のプロジェクトA収支表の物件で説明をしていきます。まず、経費項目としては、「維持管理費」「水道光熱費」「修繕費」「PMフィー」「公租公課」「損害保険料」「テナント募集費用」「その他費用」があります。そして、プロジェクトAでは経費率が16.9%となっています。

 

不動産投資において、経費率はどれくらいと考えておけばいいでしょうか?まず、物件を購入する際に、仲介会社が提示する経費には、上記の経費がしっかりと含まれていないことがありますので、適切に把握することが必要です。

 

経費率といってもピンキリです。最も経費率が低いのは、新築アパートでしょう。なぜかというと、新築なので修繕費はあまりかかりません。エレベーターがないため、保守点検等のコストもかかりません。私の経験上ですと12%~18%程度でしょう。一棟マンションで経費率20%強、オフィス・店舗物件で経費率25%~30%程度、スペックの高い物件の場合は、30%を超えることもあります。

 

最後に、最も経費率が高いのは、借地権物件です。おおむね経費率35%~50%程度の物件もあります。こうなってくると物件の「表面利回り」は、ざっくりとした値としか捉えられませんので、しっかりと「実質利回り」を把握することが必要です。

 

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