ローリスク不動産投資

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建ぺい率、容積率オーバーで困ることは?

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建ぺい率、容積率オーバーで困ることは?

なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているのか? まずは、なぜ建ぺい率、容積率オーバーになっているかの理由を確認しましょう。

 

違法建築物件

ケースとして多いのは、建築確認を受け、申請した建築確認の内容と異なる違法性のある物件を建築し建築後に完了検査を受けていない(もしくは完了検査を受けたが違法性があり通らなかった)場合があります。他には完了検査まで受けた後に申請せず増築しているケースもあります。また、数は少ないですが、古い物件の中には建築確認すら出していない物件もあります。 いずれにせよ、違法物件ですので、建ぺい率、容積率オーバーしている場合は、融資を受けることが難しくなります。

また、行政から「除去命令」などの行政的措置が取られることもあります。最悪の場合、違法建築の責任が大きいものについては、罰則が設けられています。

 

既存不適格物件

既存不適格物件は、違法物件とは異なります。例えば、①1985年に建ぺい率60%だったところに建ぺい率55%の建物を建築しました。法規制が変わり2005年に建ぺい率50%に変更されていたとします。この場合、建築当初違法ではなく、2005年に法規制が変わったことにより現状の法規制に合わなくなっているということです。他にも、例えば②1985年に建ぺい率60%で適法に建てた後に、前面の道路の道路拡幅により、敷地の一部が買取りされ、残った土地だと建ぺい率オーバーになる。これも既存不適格物件となります。

 

既存不適格は、故意ではありません。仕方がないことという見方ができます。そのため、既存不適格物件に「除去命令」は出ません。ただ、将来建て替えた時に同じ大きさの建物が建てられないわけですので、それを加味した評価になりますので気をつけましょう。

 

建ぺい率、容積率オーバー物件の融資について

建ぺい率、容積率オーバー物件の融資はどうなるでしょうか。まず、上記で説明した通り、既存不適格物件は、そこまでうるさく言われません。しかし、違法建築物件は、融資が厳しくなります。ただし、信用金庫、信用組合、ノンバンク等であれば取り扱ってくれる金融機関もあるでしょう。また、例えば、容積率オーバーといっても、数%のオーバーなら取扱いもしやすいでしょうが、数十%オーバーだと難易度は上がるでしょう。

 

建ぺい率、容積率オーバーのメリット・デメリット

建ぺい率、容積率オーバー物件のデメリットは、融資が通りにくいということです。メリットとしては、容積が多くとれている分、使用できる面積が大きかったら、賃貸することができる面積が多いというメリットはあります。

 

 

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